Due diligence nieruchomości — dlaczego same oświadczenia w akcie notarialnym nie wystarczą?

Oświadczenia w aktach notarialnych a rzeczywisty stan prawny nieruchomości

„Stan prawny nieruchomości ustala się na podstawie dokumentów, a nie oświadczeń” — to nie tylko tytuł mojego artykułu opublikowanego w magazynie „Strefa Nieruchomości – Magazyn Inwestora”, ale również problem, który bardzo często pojawia się w praktyce obrotu nieruchomościami.

Na przestrzeni lat akty notarialne stały się znacznie bardziej rozbudowane. Jednym z elementów wpływających na ich objętość jest coraz większa liczba oświadczeń składanych przez sprzedających. W praktyce jednak tylko część tych oświadczeń znajduje potwierdzenie w dokumentach przedkładanych do aktu notarialnego.

W aktach notarialnych bardzo często można spotkać oświadczenia, zgodnie z którymi:
• nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej,
• nieruchomość ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej,
• nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez konkretną ulicę.

Problem polega jednak na tym, że samo oświadczenie nie przesądza jeszcze o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości, w tym konkretnym przypadku dostępie do drogi publicznej.

Due diligence nieruchomości — analiza dokumentów zamiast polegania na oświadczeniach

Due diligence nieruchomości powinno obejmować analizę księgi wieczystej, geoportalu, wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, podstaw nabycia nieruchomości, decyzji podziałowych.

W praktyce analiza tych dokumentów nie zawsze pozwala jednak jednoznacznie ustalić, czy nieruchomość rzeczywiście posiada prawidłowo zapewniony dostęp do drogi publicznej. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości konieczne jest przeprowadzenie bardziej szczegółowej analizy.

W przeciwnym wypadku może okazać się, że po zawarciu umowy przedwstępnej albo umowy sprzedaży konieczne będzie składanie oświadczeń o odstąpieniu od umowy albo uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu.

Dokument, który może wiele wyjaśnić

W praktyce jednym z dokumentów pozwalających zweryfikować sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej jest zaświadczenie potwierdzające dostęp nieruchomości do drogi publicznej. Z dokumentu tego można ustalić nie tylko nazwę drogi publicznej, ale również sposób realizacji dostępu do drogi, w tym czy odbywa się on poprzez służebność, udział w drodze wewnętrznej albo w inny sposób.

Dlaczego sprzedający wolą składać oświadczenia?

W praktyce bardzo często pojawia się pytanie: skoro możliwość zweryfikowania tych informacji istnieje, dlaczego część sprzedających woli ograniczyć się wyłącznie do składania oświadczeń?

To właśnie na tym etapie due diligence nieruchomości pozwala wykryć ryzyka, które nie są widoczne na pierwszy rzut oka i które mogą mieć realny wpływ na bezpieczeństwo całej transakcji.

Audyt nieruchomości przed zakupem lub inwestycją

Due diligence nieruchomości ma na celu weryfikację stanu prawnego nieruchomości jeszcze przed zakupem albo rozpoczęciem inwestycji. To etap, który pozwala ograniczyć ryzyka prawne związane z nieruchomością i realnie ocenić bezpieczeństwo planowanej transakcji.

Nie każda nieruchomość, która „dobrze wygląda”, jest bezpieczna pod względem prawnym.

To właśnie analiza dokumentów bardzo często pozwala wykryć ryzyka, które mogą mieć realny wpływ na bezpieczeństwo transakcji, możliwość realizacji inwestycji oraz późniejsze korzystanie z nieruchomości.

Jeżeli planują Państwo zakup nieruchomości albo inwestycję i chcą zweryfikować stan prawny nieruchomości przed podjęciem decyzji — zapraszam do kontaktu oraz umówienia audytu nieruchomości (due diligence nieruchomości).