Audyt prawny – due diligence nieruchomości

Ryzyka, których nie widać podczas oględzin lub przeglądów nieruchomości

Cena, lokalizacja oraz potencjalny zysk z inwestycji to zwykle pierwsze pytania brane pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o nabyciu nieruchomości. Następnie analizowane są ryzyka prawne, które mogą wpływać na możliwość realizacji planowanej inwestycji, sposób korzystania z nieruchomości lub jej wartość.

Atrakcyjna lokalizacja, nowoczesny budynek czy korzystna cena nie zawsze oznaczają, że nieruchomość jest dobrą inwestycją. Wiele problemów nie jest widocznych podczas oględzin. Często ujawniają się dopiero po analizie dokumentów lub dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność.

Due diligence nieruchomości zwany również audytem prawnym to kompleksowa analiza ryzyk związanych z nieruchomością przeprowadzana przed jej nabyciem lub realizacją inwestycji. Jej celem jest identyfikacja problemów, które wpływają na bezpieczeństwo transakcji, możliwość wykorzystania nieruchomości, rentowność inwestycji oraz przyszłe obciążenia właściciela.

Dlaczego inwestorzy zlecają due diligence nieruchomości?

Celem due diligence jest ustalenie, czy nieruchomość odpowiada założeniom inwestora oraz czy z planowaną transakcją nie wiążą się ryzyka, które mogą generować dodatkowe koszty lub ograniczać możliwość realizacji inwestycji.

W praktyce dobrze przeprowadzony audyt prawny nieruchomości pozwala podejmować decyzje inwestycyjne w oparciu o fakty, a nie wyłącznie o informacje czy oświadczenia przekazywane przez sprzedającego.

Nie każda nieruchomość, która wygląda atrakcyjnie, będzie dobrą inwestycją. Nie każda działka nadaje się pod planowaną zabudowę. Nie każdy budynek może być wykorzystywany w sposób zakładany przez kupującego. Niektóre budynki nie mają wymaganych prawem przeglądów. Rolą due diligence jest zidentyfikowanie takich problemów jeszcze przed zakupem.

Dlaczego sama analiza księgi wieczystej nie wystarczy?

Wiele osób utożsamia analizę nieruchomości wyłącznie ze sprawdzeniem księgi wieczystej. Jest to jednak błędne założenie. Analiza księgi wieczystej to podstawowy element badania stanu prawnego nieruchomości, ale nie jedyny.

Księga wieczysta nie odpowiada na pytania dotyczące możliwości realizacji planowanej inwestycji, zgodności budynku z dokumentacją administracyjną, ograniczeń wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy problemów związanych z infrastrukturą techniczną.

Zdarza się, że wpisy w księdze wieczystej nie budzą zastrzeżeń, a mimo to występują okoliczności mogące znacząco utrudnić realizację inwestycji lub obniżyć wartość nieruchomości.

Dlatego profesjonalne due diligence nieruchomości wymaga znacznie szerszej analizy niż samo sprawdzenie księgi wieczystej.

Ryzyka wykrywane podczas due diligence nieruchomości

• Nieuporządkowane księgi wieczyste
• Brak dostępu do drogi publicznej
• Wspólne przyłącza i infrastruktura techniczna
• Ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• Nieruchomości obciążone umowami najmu
• Rozbieżności pomiędzy dokumentacją a stanem faktycznym
• Ryzyka związane z podziałami nieruchomości

Nieuporządkowane księgi wieczyste

Jednym z ryzyk ujawnianych podczas audytu prawnego nieruchomości są nieuporządkowane księgi wieczyste. Dotyczy to w szczególności nieruchomości pozostających w rodzinach od wielu lat, gdzie po śmierci kolejnych właścicieli nie przeprowadzano postępowań spadkowych ani nie aktualizowano wpisów w księdze wieczystej.

W praktyce zdarzają się nieruchomości, w których ostatni wpisany właściciel zmarł kilkadziesiąt lat temu, a po jego śmierci doszło do wielopokoleniowego dziedziczenia. Ustalenie wszystkich spadkobierców może wymagać przeprowadzenia kilku następujących po sobie postępowań spadkowych, niekiedy obejmujących kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt osób mieszkających w różnych częściach Polski lub za granicą.

Tego rodzaju sytuacje mogą znacząco wydłużyć proces sprzedaży nieruchomości, a w niektórych przypadkach całkowicie uniemożliwić zrealizowanie transakcji do czasu uporządkowania stanu prawnego. Analiza dokumentów własnościowych oraz historii wpisów w księdze wieczystej pozwala wykryć takie ryzyka jeszcze przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości.

Brak dostępu do drogi publicznej

Jednym z najczęściej spotykanych problemów ujawnianych podczas due diligence nieruchomości jest brak dostępu do drogi publicznej.

W praktyce wielu kupujących utożsamia dostęp do drogi publicznej z możliwością fizycznego dojazdu do nieruchomości. Tymczasem fakt, że do działki prowadzi utwardzona droga, nie oznacza jeszcze, że właściciel posiada skuteczny tytuł prawny do korzystania z niej.

Zdarza się, że droga przebiega przez nieruchomość należącą do osoby trzeciej, a sposób korzystania z niej opiera się wyłącznie na wieloletniej praktyce sąsiadów. W innych przypadkach służebność nigdy nie została ustanowiona albo jej zakres nie odpowiada obecnemu sposobowi korzystania z nieruchomości.

Wspólne przyłącza i infrastruktura techniczna

W praktyce obrotu nieruchomościami bardzo często spotykane są sytuacje, w których kilka budynków korzysta ze wspólnych przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych lub telekomunikacyjnych.

Problem pojawia się szczególnie przy podziałach nieruchomości, wydzielaniu odrębnych wspólnot mieszkaniowych lub sprzedaży części większych nieruchomości.

Ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Nie każda nieruchomość może zostać wykorzystana zgodnie z planami inwestora. Zdarza się, że klient planuje budowę budynku wielorodzinnego, lokalu usługowego albo podział nieruchomości, podczas gdy obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje zupełnie inne przeznaczenie terenu.

Weryfikacja tych kwestii jeszcze przed zakupem pozwala uniknąć sytuacji, w której nieruchomość nie spełnia założeń inwestycyjnych pomimo atrakcyjnej lokalizacji i ceny.

Nieruchomości obciążone umowami najmu

W przypadku nieruchomości inwestycyjnych szczególnego znaczenia nabiera analiza obowiązujących umów najmu lub umów dzierżawy.

Z perspektywy inwestora istotne znaczenie mają nie tylko wysokość czynszu i okres obowiązywania umowy, ale również zasady jej wypowiedzenia, prawa najemcy oraz ograniczenia związane z dalszym wykorzystaniem nieruchomości.

Rozbieżności pomiędzy dokumentacją a stanem faktycznym

Jednym z częściej spotykanych problemów są rozbieżności pomiędzy dokumentacją a rzeczywistym stanem nieruchomości.

Mogą one dotyczyć powierzchni budynków, sposobu korzystania z lokali, przebiegu granic nieruchomości, lokalizacji infrastruktury technicznej albo zakresu wykonanych robót budowlanych.

Ryzyka związane z podziałami nieruchomości

W przypadku gruntów inwestycyjnych oraz większych nieruchomości szczególne znaczenie ma analiza dokumentacji geodezyjnej i decyzji dotyczących podziałów nieruchomości.

Jednym z takich ryzyk jest możliwość ustalenia przez gminę opłaty adiacenckiej. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość, właściciel może zostać zobowiązany do zapłaty opłaty adiacenckiej na rzecz gminy. Wielu właścicieli nieruchomości nie ma świadomości istnienia tego obowiązku aż do momentu otrzymania zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego.

Co zyskujemy dzięki audytowi prawnemu nieruchomości?

Przeprowadzenie audytu prawnego nieruchomości pozwala podejmować decyzje inwestycyjne w oparciu o fakty, a nie wyłącznie informacje oraz oświadczenia przekazywane przez sprzedającego.

W praktyce wyniki badania często pozwalają wynegocjować korzystniejszą cenę nieruchomości, uzyskać dodatkowe zabezpieczenia umowne, zobowiązać sprzedającego do usunięcia określonych nieprawidłowości lub uniknąć inwestycji obarczonej istotnym ryzykiem.

Dla wielu klientów największą korzyścią jest świadomość, że decyzja o zakupie została podjęta po przeanalizowaniu rzeczywistych ryzyk związanych z nieruchomością.

Jak due diligence wpływa na decyzję o nabyciu nieruchomości?

W praktyce wyniki analizy często stają się podstawą do renegocjacji ceny nieruchomości, uzyskania dodatkowych zabezpieczeń umownych, zobowiązania sprzedającego do usunięcia określonych nieprawidłowości przed zawarciem umowy lub uregulowania kwestii, które mogłyby powodować problemy po nabyciu nieruchomości.

Zdarza się również, że przeprowadzone badanie ujawnia ryzyka o tak istotnym charakterze, że rekomendowane jest zrezygnowanie z planowanej transakcji. Choć taka decyzja bywa trudna, często pozwala uniknąć znacznie większych kosztów, wieloletnich sporów lub ograniczeń w realizacji planowanej inwestycji.

Co otrzymuje klient po zakończeniu badania?

Efektem przeprowadzonego due diligence jest raport zawierający identyfikację ryzyk, ocenę ich wpływu na planowaną transakcję oraz rekomendacje dotyczące dalszych działań.

Raport pozwala ocenić, które kwestie wymagają dodatkowego zabezpieczenia, które mogą uzasadniać renegocjację ceny, a które powinny skłonić do rezygnacji z transakcji.

Czy warto przeprowadzić audyt prawny przed nabyciem nieruchomości?

Nabycie nieruchomości to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych zarówno dla osób fizycznych, jak i przedsiębiorców. Wartość transakcji często liczona jest w setkach tysięcy lub nawet milionach złotych. Na tym tle koszt przeprowadzenia audytu prawnego nieruchomości stanowi zazwyczaj niewielką część planowanego wydatku, a jednocześnie może pozwolić na identyfikację ryzyk, których ujawnienie po nabyciu nieruchomości mogłoby prowadzić do kosztownych sporów, konieczności wykonania dodatkowych prac lub ograniczeń w realizacji planowanej inwestycji.

Due diligence nieruchomości nie ma na celu poszukiwania problemów za wszelką cenę. Jego zadaniem jest dostarczenie inwestorowi możliwie pełnej wiedzy o stanie prawnym, administracyjnym i faktycznym nieruchomości, tak aby decyzja o jej nabyciu została podjęta świadomie i z uwzględnieniem wszystkich istotnych okoliczności. W praktyce nie każde ujawnione ryzyko przekreśla możliwość przeprowadzenia transakcji. Niektóre ograniczenia lub obciążenia mogą być akceptowalne z perspektywy planowanego sposobu wykorzystania nieruchomości i poziomu ryzyka. Kluczowe jest jednak, aby decyzja została podjęta w oparciu o rzetelną analizę, a nie dopiero po ujawnieniu problemów już po zawarciu umowy przenoszącej własność.

Planujesz zakup nieruchomości lub inwestycję? Skontaktuj się z nami. Przeprowadzimy audyt prawny nieruchomości i wskażemy ryzyka jeszcze przed podpisaniem umowy.

Due diligence nieruchomości – najczęściej zadawane pytania FAQ