Umowy deweloperskie

Umowy deweloperskie pojawiły się w polskim porządku prawnym w 2011 roku. Były odpowiedzią na ryzyka związane z nabywaniem nieruchomości od deweloperów, a w zasadzie ryzyka związane z kupowaniem tzw. „dziury w ziemi”. Zmiany z 2021 roku wzmocniły jeszcze pozycję nabywcy, chociażby poprzez wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz uregulowanie umów rezerwacyjnych. Zmiany z lipca 2023 roku ograniczyły cesje umów rezerwacyjnych i deweloperskich. Powyższe stawia przed deweloperami nie lada wyzwania związane z prawidłowym przygotowaniem nie tylko umowy deweloperskiej, ale też prospektu informacyjnego i niezbędnych załączników, jak również umów rezerwacyjnych, które dotychczas cechowała duża swoboda. Każde przedsięwzięcie deweloperskie wymaga indywidualnego podejścia i dobrania odpowiednich rozwiązań, dopasowanych do rodzaju i rozmiaru planowanej inwestycji.

Czytaj dalej…

Ustawa deweloperska określa podstawowe elementy jakie musi zawierać umowa deweloperska. Niemniej jednak lista tych elementów jest dość długa. W przypadku ich braku lub jeśli niektóre postanowienia umowy deweloperskiej nie są zgodne z ustawą deweloperską w ich miejsce wchodzą bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy. Praktyka pokazuje jednak, iż deweloperzy poza postanowieniami wynikającymi z ustawy wprowadzają dodatkowe postanowienia, które nie zawsze są zrozumiałe lub korzystne dla nabywcy. Często zdarza się, iż umowa deweloperska nie zawiera żadnych zabezpieczeń na wypadek niewykonania umowy deweloperskiej przez dewelopera.

Na naszym blogu znajdą Państwo wpisy dotyczące kluczowych elementów umowy deweloperskiej. Nasi warszawscy adwokaci od nieruchomości Opisujemy zagadnienia, na które należy zwrócić uwagę zawierając umowę deweloperską. Omawiamy kwestie związane z niedozwolonymi postanowieniami umownymi pojawiającymi się w umowach deweloperskich, wyjaśniamy co stanowi niedozwoloną klauzulę umowną i jakie są możliwości w przypadku, gdy taka klauzula będzie się znajdować w umowie deweloperskiej. Umieszczamy wpisy dotyczące zmian w ustawie deweloperskiej. Komentujemy też praktyczne aspekty związane z zawieraniem umowy deweloperskiej i jej realizacją.

Uproszczony prospekt informacyjny

/w

Prospekt informacyjny

Prospekt informacyjny jest nieodłącznym elementem umowy deweloperskiej. Prospekt informacyjny jest rozbudowanym i obszernym dokumentem. Sporządzenie prospektu informacyjnego jest ustawowym obowiązkiem dewelopera, wynikającym zarówno z ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego („Stara Ustawa Deweloperska”) oraz ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Nowa Ustawa Deweloperska”).

Czytaj dalej

Opłata rezerwacyjna czy zawsze jest wymagana?

/w

Kiedy decydujemy się na zakup nieruchomości lub inwestycję w budowę domu, często spotykamy się z pojęciem umowy rezerwacyjnej, a wraz z nią pojęciem opłaty rezerwacyjnej. Są to ważne elementy początkowej fazy transakcji, które zabezpieczają interesy zarówno potencjalnego nabywcy nieruchomości (rezerwującego), jak i sprzedającego (dewelopera). Czytaj dalej

Prospekt informacyjny dewelopera – czemu jest taki ważny i potrzebny?

/w

Wzór prospektu informacyjnego zmieniał się na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Pierwszy wzór stanowił załącznik do uchylonej już ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Obecnie, od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa deweloperska”/„Nowa ustawa deweloperska”), obowiązuje nowy wzór prospektu. Nowa ustawa deweloperska znacznie poszerzyła treść prospektu, czyniąc go bardziej szczegółowym i nakładając tym samym na dewelopera dodatkowy obowiązek informacyjny wobec potencjalnego nabywcy nieruchomości. Zaznaczyć należy, iż sama treść prospektu na przestrzeni tak szybko zmieniającego się prawa, również musi być nowelizowana. Ostatnia zmiana treści prospektu, miała miejsce wraz ze zmianą ustawy z dnia 27 marca 2023 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, we wrześniu 2023 roku, wobec wprowadzonych do ustawy zmian w przedmiocie procedur planistycznych.

Czytaj dalej

Umowa rezerwacyjna

/w

Umowa rezerwacyjna funkcjonowała w obrocie nieruchomościami od dawna. Popularność zyskała wraz ze starą ustawą deweloperską oraz pojawieniem się umowy deweloperskiej. Ustawodawca uregulował ją jednak dopiero w ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowa ustawa deweloperska określiła zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej przy nabywaniu nieruchomości.

Czytaj dalej

Kluczowe elementy umowy deweloperskiej. Na co zwracać uwagę?

/w

Umowa deweloperska jest umową nazwaną,która została zdefiniowana wprost w ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska to umowa w której, deweloper zobowiązuje się m.in. do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo wybudowania domu jednorodzinnego na nieruchomości gruntowej, a następnie przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości,a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Czytaj dalej

Zmiany w ustawie deweloperskiej weszły w życie dnia 16 lipca 2023 roku

/w

Czy nowe przepisy ograniczą działalność flipperów?

Dnia 16 lipca 2023 roku weszły w życie nowe przepisy w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa deweloperska”), dotyczące przeniesienia wierzytelności z umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej oraz innych umów określonych w art. 2 Ustawy Deweloperskiej

Czytaj dalej

Klauzule abuzywne (niedozwolone) w umowach deweloperskich

/w

Zasada swobody umów i jej ograniczenia

Jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego w Polsce jest zasada swobody umów, która została wyrażona bezpośrednio w art. 3531 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nią, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania. Nie jest to jednak zasada nieograniczona – umowa musi być bowiem zgodna z właściwością (naturą) stosunku, ustawą i z zasadami współżycia społecznego. Ponadto, niedopuszczalne są postanowienia nieuzgodnione indywidualnie z konsumentem, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (art. 3851 Kodeksu cywilnego) – są to właśnie niedozwolone postanowienia umowne, czyli klauzule abuzywne.

Czytaj dalej