Co zrobić, gdy kupiłeś nieruchomość z lokatorem? Prawne kroki do rozwiązania problemu

Zakup nieruchomości często wiąże się z dużymi oczekiwaniami np. finansowymi, gdy lokal nabywany jest inwestycyjnie. Może się jednak zdarzyć, że po finalizacji transakcji nabywca odkrywa, iż w lokalu nadal przebywa lokator, o którym sprzedający nie wspomniał. Taka sytuacja często zdarza się w przypadku zakupu nieruchomości z licytacji komorniczej, gdzie były właściciel lub najemca może nadal zajmować lokal. Powoduje to wiele komplikacji prawnych i finansowych. Jakie kroki należy podjąć, aby skutecznie rozwiązać ten problem?

Ustalenie statusu lokatora

Pierwszym krokiem jest dokładne sprawdzenie, na jakiej podstawie lokator zajmuje nieruchomość. Może to być umowa najmu zawarta przez poprzedniego właściciela, która w określonych sytuacjach może obowiązywać nowego nabywcę. Warto zwrócić uwagę na to, czy mamy do czynienia z najmem okazjonalnym lub instytucjonalnym, które często zawierają dodatkowe zabezpieczenia dla właściciela, takie jak oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu. Jeśli natomiast brak jest jakiejkolwiek umowy, może to oznaczać, że lokator zajmuje nieruchomość bezumownie.

Należy również pamiętać o przepisach Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 678 § 1, zgodnie z którym w przypadku zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy i może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jednak zgodnie z § 2 tego przepisu, uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeśli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Oznacza to, że jeśli umowa najmu spełnia te warunki, nowy właściciel nie może jej wypowiedzieć, a lokator ma prawo pozostać w lokalu do końca trwania umowy.

Wezwanie do opuszczenia lokalu

Jeśli lokator nie posiada prawa do zajmowania nieruchomości lub umowa została skutecznie wypowiedziana, kolejnym krokiem jest wezwanie go do opuszczenia i opróżnienia lokalu. Wezwanie powinno być sporządzone na piśmie i zawierać podstawę prawną żądania, termin na dobrowolne opuszczenie lokalu oraz informację o konsekwencjach niewywiązania się z wezwania, takich jak skierowanie sprawy do sądu.

Postępowanie eksmisyjne

Jeśli lokator nie chce opuścić nieruchomości dobrowolnie, właściciel musi wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję. Procedura obejmuje złożenie pozwu o eksmisję do właściwego sądu rejonowego, przeprowadzenie postępowania sądowego, w którym lokator może powoływać się na ochronę wynikającą z przepisów prawa, uzyskanie prawomocnego wyroku eksmisyjnego, a w przypadku braku dobrowolnego wykonania – skierowanie sprawy do komornika. Wzór pozwu o eksmisję można znaleźć w zakładce https://klaudynajarzeckoslacz.pl/wzory/pozew-o-eksmisje/.

Warto pamiętać, że w niektórych przypadkach sąd może przyznać lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, co wydłuża proces odzyskania nieruchomości. Może to nie tylko opóźnić możliwość swobodnego dysponowania lokalem, ale także zwiększyć koszty dla nowego właściciela, czyniąc inwestycję mniej opłacalną lub generując nieprzewidziane wydatki już na etapie jej rozpoczęcia. W takiej sytuacji warto skonsultować się z prawnikiem nieruchomości w Warszawie, który pomoże przeprowadzić procedurę eksmisyjną w możliwie najkrótszym czasie. Jeśli lokator nie chce dobrowolnie opuścić lokalu i podejmuje działania mające na celu przedłużenie jego zajmowania, nie warto zwlekać ze złożeniem pozwu o eksmisję. Postępowania sądowe w takich sprawach trwają długo, a każdy miesiąc zwłoki może generować dodatkowe koszty i komplikacje. Im szybciej podejmie się odpowiednie działania, tym szybciej możliwe będzie uporządkowanie sytuacji.

Odpowiedzialność sprzedającego

Jeżeli sprzedający nie poinformował nabywcy o istnieniu lokatora, może ponosić odpowiedzialność na podstawie rękojmi za wady prawne nieruchomości. W takim przypadku kupujący może skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi, takich jak żądanie usunięcia wady, a następnie obniżenia ceny lub odstąpienie od umowy.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości z lokatorem może być trudnym doświadczeniem, jednak istnieją skuteczne sposoby rozwiązania tego problemu. Kluczowe kroki to analiza stanu prawnego nieruchomości. Następnie należy podjąć próby ugodowego rozwiązania sprawy. Kluczowe jest jednak jak najszybsze wszczęcie postępowania eksmisyjnego. Należy również pamiętać o możliwości dochodzenia roszczeń od sprzedającego, jeśli wprowadził kupującego w błąd. W takich przypadkach skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości w Warszawie może znacznie przyspieszyć i ułatwić rozwiązanie problemu.