Umowa przedwstępna w obrocie nieruchomościami – na co zwrócić uwagę?

Umowa przedwstępna to jeden z najczęściej stosowanych dokumentów w transakcjach na rynku nieruchomości. Jej głównym celem jest przygotowanie zarówno samej nieruchomości, jak i stron transakcji do finalnej sprzedaży. Jest kluczowa zwłaszcza w bardziej skomplikowanych przypadkach – gdy konieczne jest dokładne zbadanie stanu prawnego nieruchomości, uzyskanie kredytu czy spełnienie określonych warunków przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Choć sama w sobie nie przenosi własności, stanowi istotne zabezpieczenie zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.

Osobiście jestem zwolenniczką zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego, ponieważ daje to stronom dodatkowe zabezpieczenie – możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Niemniej jednak, spotkałam się również z podejściem pośredników nieruchomości, którzy doradzają sprzedającym zawieranie umów w zwykłej formie pisemnej, uznając ją za bardziej elastyczną i dającą możliwość łatwiejszego wycofania się z transakcji. Z perspektywy sprzedającego może to być korzystne, jeśli w przyszłości zdecyduje się sprzedać nieruchomość komuś innemu lub zmieni zdanie co do warunków transakcji. Dla kupującego oznacza to jednak mniejsze bezpieczeństwo i większe ryzyko, że mimo zawartej umowy przedwstępnej nie dojdzie do finalizacji zakupu.

Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Umowa przedwstępna powinna zawierać szczegółowy opis nieruchomości. Konieczne jest wskazanie dokładnego adresu, powierzchni, numeru księgi wieczystej oraz ewentualnych obciążeń, takich jak hipoteki czy służebności. Precyzyjne określenie przedmiotu transakcji pozwala uniknąć nieporozumień i sporów dotyczących zakresu umowy.

Równie istotne są ustalenia dotyczące ceny oraz warunków płatności. W umowie powinna znaleźć się informacja o kwocie transakcji, walucie, harmonogramie płatności oraz sposobie regulowania należności – czy będzie to przelew, gotówka czy finansowanie kredytem. Wiele umów przedwstępnych przewiduje także wpłatę zadatku lub zaliczki, a różnica między nimi ma istotne znaczenie. Zadatek pełni funkcję zabezpieczenia – jeśli kupujący zrezygnuje bez uzasadnionej przyczyny, sprzedający może go zatrzymać. Natomiast gdy to sprzedający odstąpi od transakcji, musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Zaliczka, w przeciwieństwie do zadatku, podlega zwrotowi niezależnie od powodu rozwiązania umowy.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Strony powinny jasno określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, aby uniknąć nieporozumień i niepotrzebnych sporów. Jeśli w umowie nie wskazano konkretnej daty, obowiązuje mechanizm wynikający z przepisów kodeksu cywilnego. Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wyznaczanym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie o wyznaczeniu terminu. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać już jej zawarcia.

Zabezpieczenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej

Dodatkowym zabezpieczeniem dla kupującego może być wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu III księgi wieczystej nieruchomości. Dla kupującego jest to istotny środek ochrony, który minimalizuje ryzyko, że sprzedający zmieni zdanie i będzie próbował wycofać się z transakcji. Wpis roszczenia może być też kartą przetargową w przypadku sporu między stronami.

Akt notarialny jako zabezpieczenie

Kluczową kwestią pozostaje wybór formy umowy przedwstępnej. Zawarcie jej w formie aktu notarialnego zapewnia kupującemu możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, co nie jest możliwe w przypadku umowy sporządzonej w zwykłej formie pisemnej. Właśnie dlatego pośrednicy uznają taką formę za bardziej elastyczną – umożliwia ona sprzedającemu łatwiejsze wycofanie się z transakcji, jeśli pojawi się inny, bardziej atrakcyjny nabywca. Z kolei dla kupującego oznacza to brak gwarancji, że transakcja zostanie doprowadzona do końca. Choć sporządzenie aktu notarialnego wiąże się z dodatkowymi kosztami, daje większą pewność, że umowa przyrzeczona zostanie ostatecznie podpisana.

Podsumowanie

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna stanowi fundament bezpiecznej transakcji. Precyzyjne określenie warunków, terminów oraz mechanizmów zabezpieczających pozwala uniknąć wielu problemów i daje pewność, że strony wywiążą się ze swoich zobowiązań.

Jeżeli planujesz zawarcie umowy przedwstępnej, warszawski prawnik nieruchomości może wesprzeć Cię na każdym etapie transakcji. Pomaga w przygotowaniu i weryfikacji umowy, doradza w zakresie dodatkowych postanowień, a także wspiera w negocjacjach. Dzięki temu umowa jest dostosowana do indywidualnych potrzeb i skutecznie zabezpiecza interesy stron.

W przypadku umów przedwstępnych zawieranych w formie aktu notarialnego, choć mogłoby się wydawać, że samo sporządzenie umowy przez notariusza jest wystarczające, warto pamiętać, że notariusz pełni rolę bezstronnego urzędnika, a nie doradcy prawnego stron. Dlatego też kluczowe może okazać się wsparcie radcy prawnego specjalizującego się w prawie nieruchomości, który zadba o ochronę interesów klienta i właściwe zabezpieczenie jego praw.