Samowolna adaptacja komórki lokatorskiej na garderobę mogła narazić strony transakcji na poważne konsekwencje

Pośrednik nieruchomości odpowiada za skojarzenie stron transakcji oraz za zachowanie należytej staranności podczas przygotowywania nieruchomości do sprzedaży. Obejmuje ona analizę dokumentów oraz uważne porównanie ich z rzeczywistym stanem nieruchomości. Jeżeli w toku wykonywania swoich obowiązków pośrednik poweźmie uzasadnione wątpliwości dotyczące stanu prawnego nieruchomości, powinien zasygnalizować je klientowi oraz zarekomendować konsultację z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Historie podobne do tej, z którą spotkał się Ryszard, zdarzają się w praktyce częściej, niż mogłoby się wydawać. Właściciele lokali często zakładają, że zmiany wykonane wiele lat wcześniej nie będą miały znaczenia przy sprzedaży nieruchomości. Tymczasem nawet pozornie niewielka ingerencja w lokal może rodzić poważne konsekwencje prawne i utrudnić bezpieczne przeprowadzenie transakcji.

Opis sytuacji

Pośrednik Ryszard przygotowywał do sprzedaży lokal mieszkalny.

Podczas analizy dokumentacji oraz oględzin nieruchomości zauważył, że rzeczywisty układ pomieszczeń odbiega od dokumentacji znajdującej się w dyspozycji właściciela. Wątpliwości wzbudził również sposób korzystania z komórki lokatorskiej.

W rozmowie z właścicielem okazało się, że kilka lat wcześniej komórka lokatorska została połączona z mieszkaniem i zaadaptowana na garderobę. Właściciel był przekonany, że skoro prace zostały wykonane wiele lat wcześniej i przez ten czas nikt ich nie kwestionował, nie będą miały znaczenia przy sprzedaży lokalu.

Ryszard wiedział jednak, że taka przebudowa wymaga dokładnego wyjaśnienia jeszcze przed rozpoczęciem procesu sprzedaży. Ponieważ powziął uzasadnione wątpliwości dotyczące stanu prawnego nieruchomości, zarekomendował właścicielowi konsultację z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Analiza prawna

Sam upływ czasu nie powoduje zalegalizowania robót budowlanych wykonanych z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Połączenie komórki lokatorskiej z lokalem mieszkalnym oraz przeznaczenie jej na garderobę może wymagać spełnienia obowiązków wynikających z przepisów prawa budowlanego. W zależności od zakresu wykonanych robót konieczne mogło być uzyskanie odpowiedniej decyzji administracyjnej albo dokonanie wymaganego zgłoszenia. Jeżeli właściciel przeprowadził prace bez dochowania wymaganych formalności, wykonana adaptacja może zostać uznana za samowolę budowlaną.

Istotne znaczenie ma również status prawny komórki lokatorskiej. Należy ustalić, czy stanowiła ona pomieszczenie przynależne do lokalu, część nieruchomości wspólnej, czy też odrębne pomieszczenie pozostające w dyspozycji właściciela na innej podstawie.

Jeżeli przeprowadzone prace wiązały się z ingerencją w nieruchomość wspólną, w szczególności w ściany, instalacje, ciągi komunikacyjne lub inne elementy budynku, konieczne mogło być uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. W zależności od zakresu ingerencji zgoda ta mogła wymagać podjęcia uchwały właścicieli lokali.

Brak wymaganej zgody wspólnoty mieszkaniowej może prowadzić do sporu pomiędzy właścicielem lokalu a wspólnotą, a nawet do żądania przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego.

Rozbieżność pomiędzy stanem faktycznym lokalu a jego stanem prawnym i dokumentacją może również utrudnić sprzedaż nieruchomości, uzyskanie finansowania przez kupującego albo prawidłowe określenie powierzchni i przedmiotu sprzedaży.

Jeżeli informacje dotyczące adaptacji nie zostałyby ujawnione kupującemu przed zawarciem umowy, po sprzedaży mogłyby stać się podstawą roszczeń wobec sprzedającego, w szczególności z tytułu rękojmi.
Umów się na konsultację

Wnioski

Dzięki doświadczeniu oraz zachowaniu należytej staranności Ryszard zwrócił uwagę na okoliczności, które mogły mieć istotny wpływ na bezpieczeństwo planowanej transakcji.

Nie próbował samodzielnie rozstrzygać kwestii prawnych, lecz zarekomendował właścicielowi konsultację z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Pozwoliło to zweryfikować, czy adaptacja została wykonana zgodnie z przepisami prawa budowlanego, czy uzyskano wymagane zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz czy stan faktyczny lokalu odpowiadał dokumentacji nieruchomości.

Wczesne dostrzeżenie problemu pozwoliło właścicielowi świadomie przygotować nieruchomość do sprzedaży, ograniczyć ryzyko sporów z kupującym oraz podjąć działania zmierzające do uporządkowania jej stanu prawnego.

Historia Ryszarda pokazuje, że zadaniem pośrednika jest nie tylko skojarzenie stron transakcji i znalezienie nabywcy, ale również dostrzeżenie okoliczności, które mogą mieć wpływ na bezpieczeństwo transakcji. Czasami jedno spostrzeżenie dokonane na etapie przygotowywania oferty oraz odpowiednio szybkie skierowanie klienta do prawnika nieruchomości Warszawa pozwalają uniknąć problemów, które mogłyby ujawnić się dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży.