Due diligence – narzędzie zarządzania ryzykiem w inwestycjach w nieruchomości
Inwestycja w nieruchomość z założenia powinna prowadzić do zabezpieczenia kapitału, uzyskiwania przychodów z najmu, realizacji inwestycji deweloperskiej, dalszej odsprzedaży albo wykorzystania nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności. Sam fakt nabycia nieruchomości nie przesądza jednak o powodzeniu inwestycji.
Na jej wynik wpływa nie tylko cena zakupu czy sytuacja na rynku, lecz także stan prawny i faktyczny nieruchomości, możliwość jej wykorzystania zgodnie z przyjętym założeniem, koszty koniecznych prac oraz ograniczenia wynikające z przepisów prawa lub praw osób trzecich.
Z tego względu due diligence nieruchomości warto postrzegać nie tylko jako badanie poprzedzające transakcję, ale przede wszystkim jako narzędzie identyfikacji i zarządzania ryzykiem inwestycyjnym.
Czym jest due diligence nieruchomości?
Zakres badania powinien być każdorazowo dostosowany do rodzaju nieruchomości, sposobu jej nabycia oraz planowanego wykorzystania. Inaczej będzie wyglądała analiza lokalu mieszkalnego kupowanego na rynku wtórnym, inaczej nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę, a jeszcze inaczej nieruchomości zabudowanej, która ma zostać przebudowana, podzielona albo wykorzystana do prowadzenia określonej działalności.
Punktem wyjścia jest zazwyczaj ustalenie stanu prawnego nieruchomości, w tym weryfikacja księgi wieczystej, tytułu prawnego sprzedającego, obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych, roszczeń i praw osób trzecich. Na tym jednak analiza nie powinna się kończyć.
W zależności od charakteru inwestycji istotne mogą być również kwestie planistyczne, dostęp do drogi publicznej, możliwość podłączenia mediów, istniejąca zabudowa i jej legalność, a także decyzje administracyjne dotyczące nieruchomości. Analiza powinna obejmować również ustalenie, czy nieruchomość lub znajdujący się na niej obiekt jest wpisany do rejestru zabytków albo ujęty w gminnej ewidencji zabytków oraz czy nieruchomość znajduje się na obszarze objętym ochroną konserwatorską. Okoliczności te mogą mieć istotne znaczenie dla planowanej inwestycji, w szczególności dla możliwości i zakresu prowadzenia prac budowlanych, remontowych lub przebudowy oraz konieczności uzyskania dodatkowych uzgodnień, pozwoleń lub stanowiska właściwego konserwatora zabytków. Znaczenie mogą mieć również ograniczenia wynikające z przepisów dotyczących ochrony środowiska oraz innych regulacji szczególnych.
Najważniejsze jest przeznaczenie nieruchomości
Samo stwierdzenie, że stan prawny nieruchomości jest uregulowany, nie odpowiada jeszcze na najważniejsze z punktu widzenia inwestora pytanie: czy nieruchomość może zostać wykorzystana w planowany sposób?
Nieruchomość może nie być obciążona hipoteką ani prawami osób trzecich, a mimo to okazać się problematyczną inwestycją.
Przykładem może być działka, której parametry lub przeznaczenie planistyczne nie pozwalają na realizację planowanej zabudowy. Podobnie nieruchomość posiadająca faktyczny dojazd może nie mieć odpowiednio uregulowanego prawnie dostępu do drogi publicznej. W przypadku nieruchomości zabudowanych problemem może być natomiast niezgodność istniejącej zabudowy z dokumentacją, brak wymaganych decyzji lub konieczność przeprowadzenia dodatkowych postępowań administracyjnych.
Dlatego analiza powinna być prowadzona w odniesieniu do konkretnego celu inwestycyjnego. Dopiero zestawienie planów inwestora z rzeczywistym stanem nieruchomości pozwala ocenić znaczenie zidentyfikowanych ryzyk.
Due diligence nie oznacza poszukiwania nieruchomości bez ryzyka
W praktyce trudno oczekiwać, że każda nieruchomość będzie całkowicie wolna od problemów prawnych, technicznych czy administracyjnych. Nie taki jest również podstawowy cel due diligence.
Nie każde zidentyfikowane ryzyko powinno prowadzić do rezygnacji z transakcji. Część problemów może zostać usunięta jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży. Inne można uwzględnić w cenie albo zabezpieczyć poprzez odpowiednie postanowienia umowne. Są jednak również takie okoliczności, które mogą podważać ekonomiczny lub prawny sens całej inwestycji.
Z perspektywy inwestora istotne jest więc nie samo wskazanie nieprawidłowości, lecz określenie ich znaczenia dla konkretnej transakcji.
Problemy dotyczące nieruchomości mają zazwyczaj wymiar ekonomiczny.
Konieczność uregulowania dostępu do drogi, uzyskania dodatkowej decyzji, usunięcia nieprawidłowości w istniejącej zabudowie czy przeprowadzenia postępowania sądowego może oznaczać dodatkowe koszty i przesunięcie terminu rozpoczęcia inwestycji.
Szczególne znaczenie ma przy tym czas. O ile niektóre koszty można oszacować stosunkowo precyzyjnie, o tyle czas trwania postępowań administracyjnych, a zwłaszcza sądowych, bywa trudny do przewidzenia. Dla inwestora oznacza to nie tylko oczekiwanie, ale również zamrożenie kapitału, koszty finansowania czy przesunięcie momentu rozpoczęcia osiągania przychodów z inwestycji.
Ryzyko prawne nie powinno być więc analizowane w oderwaniu od finansowych założeń przedsięwzięcia.
Wyniki due diligence powinny wpływać na warunki transakcji
Analiza nieruchomości ma największą wartość wtedy, gdy jej wyniki zostaną wykorzystane przy konstruowaniu samej transakcji.
Jeżeli określony problem może zostać usunięty przed sprzedażą, umowa przedwstępna może zobowiązywać sprzedającego do wykonania konkretnych czynności przed zawarciem umowy przyrzeczonej. W zależności od sytuacji może chodzić przykładowo o wykreślenie określonych obciążeń, uzyskanie dokumentów lub decyzji, uregulowanie dostępu do nieruchomości czy usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.
Jeżeli całkowite wyeliminowanie ryzyka nie jest możliwe, jego występowanie może mieć wpływ na cenę, harmonogram płatności, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, zakres oświadczeń i zapewnień sprzedającego albo uprawnienia kupującego na wypadek niespełnienia określonych warunków.
Z tego względu due diligence oraz dokumentacji transakcyjnej nie powinno się traktować jako dwóch odrębnych etapów. Wynik analizy powinien znaleźć odzwierciedlenie w konstrukcji umowy.
Niedoceniane znaczenie umowy przedwstępnej
W praktyce szczególne znaczenie ma umowa przedwstępna. Często jest traktowana jedynie jako dokument mający „zarezerwować” nieruchomość do czasu zawarcia aktu notarialnego. Tymczasem przy bardziej złożonych transakcjach może pełnić znacznie ważniejszą funkcję.
To właśnie na tym etapie można określić warunki, które muszą zostać spełnione przed nabyciem nieruchomości, obowiązki sprzedającego, zasady zapłaty ceny, skutki niewykonania określonych zobowiązań czy podstawy odstąpienia od umowy.
Właściwe przygotowanie transakcji nie polega bowiem wyłącznie na ustaleniu, czy nieruchomość można kupić, ale również na jakich warunkach powinna zostać kupiona.
Analiza prawna i techniczna powinny się uzupełniać
W przypadku wielu inwestycji sama analiza prawna nie daje pełnego obrazu ryzyka. Stan techniczny budynku, instalacji, konstrukcji czy innych elementów nieruchomości może mieć bezpośredni wpływ na opłacalność przedsięwzięcia.
Z kolei problemy techniczne mogą mieć swoje konsekwencje prawne – przykładowo wtedy, gdy wykonane prace wymagają sprawdzenia ich zgodności z dokumentacją, decyzjami administracyjnymi lub przepisami prawa budowlanego.
Dlatego przy bardziej złożonych inwestycjach warto łączyć analizę prawną z odpowiednio dobraną analizą techniczną. Dopiero zestawienie obu obszarów pozwala zobaczyć nieruchomość nie tylko przez pryzmat dokumentów, ale jako rzeczywisty przedmiot inwestycji.
Due diligence jako element procesu inwestycyjnego
Due diligence pozwala ograniczyć ryzyko podejmowania decyzji na podstawie niepełnych informacji. Jego rolą jest identyfikacja okoliczności, które mogą mieć wpływ na możliwość realizacji planowanego przedsięwzięcia, jego koszty, harmonogram oraz bezpieczeństwo prawne.
W tym znaczeniu due diligence nie jest wyłącznie etapem poprzedzającym zakup nieruchomości. Jest jednym z narzędzi zarządzania ryzykiem pozwalającym inwestorowi zdecydować, które ryzyka można usunąć, które odpowiednio zabezpieczyć w dokumentacji transakcyjnej, które zaakceptować, a które wymagają ponownej oceny założeń całej inwestycji.
