W dniu 11 kwietnia 2024 roku opublikowano Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724. („Rozporządzenie Najem Krótkoterminowy”). Rozporządzenie Najem Krótkoterminowy wchodzi w życie w dniu 20 maja 2026 roku.
Najem mieszkań cieszy się coraz większą popularnością. Jednym z czynników wspomagających ten proces jest fakt, że kredyty mieszkaniowe są coraz trudniej dostępne. Połączenie rosnącej popularności stosunku najmu lokali mieszkalnych ze wzrostem świadomości prawnej Polaków powoduje, że coraz częściej pojawiają się spory pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Jedna z głównych osi sporu wynika z naturalnego faktu, że na skutek używania rzeczy się zużywają lub ulegają uszkodzeniu. Pojawia się w związku z tym pytanie – za jakie uszkodzenia musi odpowiedzieć najemca, a za jakie nie?
Badając stan prawny nieruchomości należy ustalić czy nieruchomość objęta jest umową najmu. Informacje taką można pozyskać od zbywcy nieruchomości, czasami można ją wyczytać z księgi wieczystej. Jakie są konsekwencje nabycia nieruchomości z najemcą, jakie ryzyka się z tym wiążą dla nabywcy o tym poniżej.
Zgodnie z art. 678 k.c. § 1 „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”. W myśl powyższego, zbywca może zbyć lokal wraz z najemcą. Wówczas nabywca lokalu wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu lokalu na miejsce zbywcy. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 04 grudnia 2012 roku o sygnaturze akt I ACa 717/12 „Brzmienie art. 678 KC wyraźnie wskazuje, że zbycie rzeczy najętej nie powoduje wygaśnięcia najmu (dzierżawy), lecz jego kontynuację połączoną ze zmianą wynajmującego (wydzierżawiąjącego), gdyż w przepisie mówi się o „wstąpieniu w stosunek najmu”, co zakłada kontynuację stosunku prawnego.[…]”.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego to szczególny rodzaj umowy najmu, który został wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Głównym celem tego rodzaju umowy jest zapewnienie większego bezpieczeństwa prawnego wynajmującemu, przy jednoczesnym zachowaniu odpowiedniego poziomu ochrony dla najemcy. Przy umowie najmu okazjonalnego wynajmującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
W najnowszym numerze 04/204/2021 Gazety Małych i Średnich Przedsiębiorstw, ukazał się artykuł wspólniczki naszej Kancelarii radcy prawnego Klaudyny Jarzec-Koślacz pt. „Umowy najmu w galeriach handlowych w obliczu kolejnego lockdownu”
Luty rozpoczęliśmy pakietem umów najmu. Kancelaria doradzała przy zawarciu umowy najmu domu jednorodzinnego z pięknym ogrodem położonego nad rzeką Bug. Następnie uwaga prawników Kancelarii skupiła się na umowie najmu na prowadzenie działalności gospodarczej w postaci pralni. Kolejnym zaś projektem była umowa najmu powierzchni magazynowej w budynku przemysłowo – produkcyjnym z przeznaczenie na działalność pod hasłem „lokalny rolnik”. Kancelaria udzielała również wsparcia przedsiębiorcy prowadzącemu sieć sklepów spożywczo-przemysłowych. Przedmiotem sprawy była analiza oraz korekta umowy najmu lokalu dla kolejnego sklepu. Doradzaliśmy również przedsiębiorcy przy ustalaniu warunków umowy najmu lokalu z przeznaczeniem na prowadzenie punktu gastronomicznego.