Sprzedaż lokalu wraz z najemcą

Badając stan prawny nieruchomości należy ustalić czy nieruchomość objęta jest umową najmu. Informacje taką można pozyskać od zbywcy nieruchomości, czasami można ją wyczytać z księgi wieczystej. Jakie są konsekwencje nabycia nieruchomości z najemcą, jakie ryzyka się z tym wiążą dla nabywcy o tym poniżej.

Możliwość zbycia lokalu

Zgodnie z art. 678 k.c. § 1 „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”. W myśl powyższego, zbywca może zbyć lokal wraz z najemcą. Wówczas nabywca lokalu wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu lokalu na miejsce zbywcy. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 04 grudnia 2012 roku o sygnaturze akt I ACa 717/12 „Brzmienie art. 678 KC wyraźnie wskazuje, że zbycie rzeczy najętej nie powoduje wygaśnięcia najmu (dzierżawy), lecz jego kontynuację połączoną ze zmianą wynajmującego (wydzierżawiąjącego), gdyż w przepisie mówi się o „wstąpieniu w stosunek najmu”, co zakłada kontynuację stosunku prawnego.[…]”.

W oparciu o ten przepis nabywca może wypowiedzieć najem, chociażby umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, a jeżeli czas trwania najmu nie był oznaczony – gdy umowne terminy wypowiedzenia najmu przez wynajmującego są dłuższe niż terminy ustawowe. Nabywca może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony, również gdy nie zachodzą wypadki w umowie określone, a nawet gdy umowa najmu zawarta na czas oznaczony nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia.

Ograniczenia Nabywcy

Pomimo przyznania uprawnienia w przedmiocie wypowiedzenia umowy, sytuacja może ulec zmianie, gdy umowa ta zawarta została na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Zgodnie z art. 678 § 2 k.c. „Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”. Wówczas, nabywca lokalu nie będzie miał możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Dla przykładu Sąd Okręgowy w Łomży w wyroku z dnia 10 września 2014 roku o sygnaturze akt I C 730/12, stwierdza cyt:„Uwzględniając treść przepisu art. 678 KC w zw. z art. 1002 KPC oraz fakt, że umowa najmu została zawarta w formie pisemnej, z datą pewną i na czas oznaczony, a nieruchomość została wydana najemcy, powodowi nie przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu, a złożone przez niego oświadczenie o wypowiedzeniu było nieskuteczne i nie doprowadziło do rozwiązania umowy najmu”.

Nadto, w doktrynie przewiduje się również inną możliwość wyłączenia zastosowania art. 678 k.c., a mianowicie wskazuje się, iż „Szczególne uprawnienie do przedwczesnego wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, gdy prawo najmu nieruchomości zostało wpisane w księdze wieczystej. System ksiąg wieczystych zapewnia możliwość poznania stanu prawnego nieruchomości (w tym wypadku dowiedzenia się przez nabywcę, że jest ona przedmiotem najmu), a także skuteczność prawa ujawnionego w księdze wieczystej względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 16 i 17 KWU)”. (Komentarz KC T. III red. Gutowski 2022 wyd. 3 / Panowicz-Lipska).

Terminy wypowiedzenia umowy najmu

W razie zbycia lokalu będącego przedmiotem najmu, ustawodawca wprost wskazuje nam w art. 678 k.c., iż zastosowanie znajdą wówczas ustawowe terminy wypowiedzenia. A zatem, w myśl art. 688 k.c. „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.”

W przypadku lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 692 k.c. „przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu”. Kiedy najemca objął już przedmiot najmu, zastosowanie znajdą przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Podsumowując, zawierając umowę sprzedaży lokalu nabywca powinien powziąć informacje czy nabywany lokal objęty jest umową najmu, jaką formę ma umowa najmu oraz jaka jest jej treść.

Opracowanie:
Prawnik nieruchomości – Klaudyna Jarzec-Koślacz