Umowa Najmu Okazjonalnego – wzór

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, która ma na celu zabezpieczenie zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Najem okazjonalny został wprowadzony dnia 17 grudnia 2009 roku, wskutek zmiany ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733). Przez długi czas przepisy dotyczące umowy najmu okazjonalnego pozostawały martwe. Niewiele osób decydowało się na zawieranie umowy najmu okazjonalnego. Od jakiegoś czasu umowa najmu okazjonalnego zyskała na popularności. Warto zawierać umowę najmu okazjonalnego. Nie jest to doskonałe rozwiązanie, ale na dzień dzisiejszy najlepsze jakie funkcjonuje w polskim porządku prawnym. Założeniem umowy najmu okazjonalnego w przypadku wynajmującego jest jego ochrona przed nieuczciwym najemcą. Natomiast najemca może czuć się bezpieczny przez cały okres obowiązywania umowy, jeśli odpowiednio dba o lokal mieszkalny oraz płaci rachunki na czas. Najem okazjonalny chroni najemcę przed nagłym wypowiedzeniem umowy, a także gwarantuje, że wynajmowany lokal mieszkalny należy do wynajmującego. Umowa najmu okazjonalnego jest bezpieczną formą najmu lokalu mieszkalnego, która przynosi korzyści obydwu stronom umowy. Wynajmujący, dając możliwość używania swojego lokalu mieszkalnego ma zapewnioną ochronę, w przypadku nieprzestrzegania warunków umowy przez najemcę, zaś najemca może mieć pewność, że lokal mieszkalny wynajmuje legalnie. Najem okazjonalny jest gwarancją spokojnej i uczciwej współpracy, co najważniejsze zgodnej z prawem.

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest wyłącznie pomiędzy osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Najem okazjonalny charakteryzuje się załącznikiem w postaci oświadczenia najemcy, wskazującego stałe miejsce zamieszkania, do którego najemca może się wyprowadzić po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Aby wynajmujący mógł skutecznie realizować swoje prawa wynikające z umowy najmu okazjonalnego, musi dopilnować, aby najemca przedłożył wszystkie wymagane prawem dokumenty, które definiują umowę jako umowę najmu okazjonalnego, a o których mowa w punkcie 3 poniżej. Następnie wynajmujący musi zgłosić umowę najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od dnia jej zawarcia. Najemca powinien zostać powiadomiony o dokonaniu zgłoszenia.

Czym umowa najmu okazjonalnego różni się od zwykłej umowy najmu?

Najważniejsza różnica, która może wpłynąć znacznie na wybór pomiędzy umową najmu okazjonalnego a zwykłą umową najmu dotyczy eksmisji. W przypadku gdy mamy do czynienia z nieuczciwym najemcą, który pomimo wypowiedzenia umowy albo po jej zakończeniu nie chce opuścić i wydać lokalu mieszkalnego musimy podjąć dalsze kroki prawne kierując sprawę do sądu (pozew o eksmisję wzór). Przeciwko najemcy, który zawarł standardową umowę najmu, wytacza się powództwo o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Praktyka jednak pokazuje, iż od momentu wytoczenia powództwa do faktycznej eksmisji najemcy potrafi minąć nawet kilka lat. Po uzyskaniu wyroku eksmisyjnego należy podjąć dalsze kroki prawne w postaci złożenia wniosku do komornika o wszczęcie i prowadzenie postępowania egzekucyjnego. Powyższe stanowi jeden z głównych powodów dlaczego rekomendowane jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Zawierając umowę najmu okazjonalnego i czyniąc zadość jej wymogom, wskazanym w punkcie 3 poniżej, wynajmujący posiadał będzie tytuł egzekucyjny, w postaci oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, stanowiący zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu. Tytułowi egzekucyjnemu sąd nadaje klauzulę wykonalności, co trwa zdecydowanie krócej niż całe postępowanie o eksmisję. Wtedy tytuł egzekucyjny staje się tytułem wykonawczym i można skierować sprawę do komornika celem prowadzenia postępowania egzekucyjnego.

Co nam daje najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego budzi wiele emocji zarówno po stronie wynajmujących, jak i najemców. Umowa najmu okazjonalnego ma wiele zalet i w idealnym obrocie nieruchomościami byłaby umową szytą na miarę, ale praktyka pokazała również jej wady. Z jednej strony umowa najmu okazjonalnego wiąże się formalnościami, które często zniechęcają strony do jej zawarcia oraz dodatkowymi kosztami. Z drugiej strony daje większe zabezpieczenie wynajmującym poprzez możliwość skorzystania z „przyśpieszonej” eksmisji najemcy. Nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu o poddaniu się egzekucji jest znacznie szybsze niż przeprowadzenie całego postępowania eksmisyjnego, którego następstwem często jest kolejny okres oczekiwania na przydzielenie lokalu socjalnego zalegającym z płatnościami najemcom.

Pamiętać jednak należy, iż do umowy najmu okazjonalnego trzeba podejść z należytą dbałością i skrupulatnością. Samo nazwanie umowy najmu umową najmu okazjonalnego nie wystarczy, aby wywoływała ona określone skutki prawne. W praktyce często zdarzają się sytuacje niedostarczania przez najemców wymaganych oświadczeń, w tym tego najważniejszego jakim jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wynajmujący zaś przymykają na to oko, do czas, aż zaczynają się pojawiać zaległości czynszowe.

I wtedy powstaje pytanie czy rzeczywiście wadą umowy najmu okazjonalnego jest jej koszt w postaci wynagrodzenia notariusza oraz radcy prawnego w zderzeniu z zaległościami w płatnościami, które mogą stanowić wielokrotności tych kwot.

Częstym problemem przy umowie najmu okazjonalnego jest faktu, iż potencjalni najemcy nie są w stanie wskazać alternatywnego miejsca zamieszkania, do które mogliby się wyprowadzić. Jest to też pole do nadużyć ze strony najemców, dlatego też wynajmujący powinni zadbać o otrzymanie oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi. Koszt poświadczenia podpisów u notariusza jest niewielki. Podpisy można poświadczyć o jakiekolwiek notariusza, najlepiej tego, który prowadzi kancelarię w okolicach miejsca zamieszkania osób składających oświadczenie, a zatem nie można mówić tu o jakichkolwiek niedogodnościach po stronie właścicieli lokali, do których najemcy potencjalnie mogliby się wyprowadzić.

Trudno klasyfikować to jako wadę czy zaletę, niemniej jednak trzeba pamiętać, iż umowę najmu okazjonalnego mogą zawierać wynajmujący będący osobami fizycznymi, a lokal może być wynajmowany tylko na cele mieszkaniowe. W ten sposób zmniejsza się krąg potencjalnych najemców. Ponadto, umowa najmu okazjonalnego nie mogę być umową podpisaną na czas nieokreślony.

Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego powinna precyzyjnie określać strony umowy, co jest bardzo istotne na wypadek eksmisji czy dochodzenia roszczeń z tytułu zniszczeń w lokalu, przedmiot umowy, czyli precyzyjnie opisany lokal mieszkalny, postanowienia dotyczące płatności czynszu i innych opłat, przewidywać zabezpieczenie, którym standardowo w przypadku umowy najmu okazjonalnego jest kaucja, jak również postanowienia dotyczące okresu obowiązywania umowy oraz jej wypowiedzenia. Warto również określić obowiązki wynajmującego oraz najemcy. Niezbędnym elementem są załączniki w postaci oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jaki jest okres trwania takiej umowy?

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest zawsze na czas oznaczony. Powszechną praktyką jest stosowanie rocznego terminu trwania umowy. Jest to dobry czas, aby wynajmujący i najemca poznali się i zweryfikowali czy łącząca ich umowa najmu okazjonalnego spełnia oczekiwania każdej ze stron. Pamiętać należy, iż umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na czas nie dłuższy niż 10 lat.

Jaki jest koszt sporządzenia umowy najmu okazjonalnego?

Na koszt sporządzenia umowy najmu okazjonalnego składa się wynagrodzenie radcy prawnego za sporządzenie umowy najmu okazjonalnego oraz wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, w którym najemca poddaje się egzekucji wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę w danym roku kalendarzowym. W zależności od indywidualnych ustaleń, koszt może ponieść sam najemca lub wynajmujący, bądź koszt dzielony jest po połowie. Ponadto, wynajmujący zobowiązany jest do uiszczania podatku od przychodów z czynszu najmu w Urzędzie Skarbowym.

Czy umowę najmu okazjonalnego trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?

Umowę najmu okazjonalnego należy zgłosi do Urzędu Skarbowego. Termin na zgłoszenie wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Tym samym nie musi to być dzień podpisania umowy najmu okazjonalnego. Strony mogą, bowiem ustalić w umowie, że wydanie lokalu nastąpi w późniejszym terminie. Brak zgłoszenia skutkuje utratą właściwości charakterystycznych dla umowy najmu okazjonalnego. W sytuacji gdy wynajmujący nie dokona zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego nie będzie mógł skorzystać z korzyści płynących z umowy najmu okazjonalnego, gdyż w takiej sytuacji nie stosuje się przepisów dotyczących ustalania i wypowiadania czynszu oraz dotyczących wygaśnięcia, wypowiedzenia i rozwiązania umowy najmu okazjonalnego. Na żądanie najemcy, wynajmujący ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego.

Od 2023 roku do umowy najmu okazjonalnego stosuje się tylko opodatkowanie przychodów za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Obecnie nie ma obowiązku składania deklaracji przy wpłacie zaliczek. Stawka podatku uzależniona jest od wysokości przychodów, i tak w przypadku gdy przychody nie przekroczą 100.000 zł rocznie uiścić należy 8,5% podatku. Natomiast, gdy przychody będą wyższe niż 100.000 zł rocznie, uiścić należy 12,5% podatku od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Co zawiera wzór?

Wzór umieszczony na stronie i przeznaczony do zakupu zawiera umowę najmu okazjonalnego wraz z kompletem załączników, na które składają się protokół zdawczo-odbiorczy, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oświadczenie właściciela mieszkania/ budynku mieszkalnego wolnostojącego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w budynku wskazanym w oświadczeniu oraz oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym Najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu (wzór). Po dokonaniu płatności wzór przesyłany jest w wersji PDF oraz wersji WORD. Wersja PDF zawiera objaśnienia w jaki sposób wzór należy uzupełnić. Natomiast wersja WORD przeznaczona jest do edycji.

Sprawdź także jakie inne wzory dokumentów nieruchomości mamy w swojej ofercie np: Umowa Pośrednictwa Sprzedaży Nieruchomości na wyłączność – wzór