Umowa Najmu Okazjonalnego – wzór

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, która ma na celu zabezpieczenie zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Najem okazjonalny został wprowadzony dnia 17 grudnia 2009 roku, wskutek zmiany ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733). Założeniem umowy najmu okazjonalnego w przypadku wynajmującego jest jego ochrona przed nieuczciwym najemcą, zaś najemcy pewność, że lokal mieszkalny wynajmuje legalnie. Umowa najmu okazjonalnego jest bezpieczną formą najmu lokalu mieszkalnego, która przynosi korzyści obydwu stronom umowy. Najem okazjonalny jest gwarancją spokojnej i uczciwej współpracy, co najważniejsze zgodnej z prawem.

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest wyłącznie pomiędzy osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Najem okazjonalny charakteryzuje się załącznikiem w postaci oświadczenia najemcy, wskazującego stałe miejsce zamieszkania, do którego najemca może się wyprowadzić po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Aby wynajmujący mógł skutecznie realizować swoje prawa wynikające z umowy najmu okazjonalnego, musi dopilnować, aby najemca przedłożył wszystkie wymagane prawem dokumenty, które definiują umowę jako umowę najmu okazjonalnego, a o których mowa w punkcie 3.

Czym umowa najmu okazjonalnego różni się od zwykłej umowy najmu?

Najważniejsza różnica, która może wpłynąć znacznie na wybór pomiędzy umową najmu okazjonalnego a zwykłą umową najmu dotyczy eksmisji. W przypadku gdy mamy do czynienia z nieuczciwym najemcą, który pomimo wypowiedzenia umowy albo po jej zakończeniu nie chce opuścić i wydać lokalu mieszkalnego musimy podjąć dalsze kroki prawne kierując sprawę do sądu (pozew o eksmisję wzór). Przeciwko najemcy, który zawarł standardową umowę najmu, wytacza się powództwo o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Praktyka jednak pokazuje, iż od momentu wytoczenia powództwa do faktycznej eksmisji najemcy potrafi minąć nawet kilka lat. Po uzyskaniu wyroku eksmisyjnego należy podjąć dalsze kroki prawne w postaci złożenia wniosku do komornika o wszczęcie i prowadzenie postępowania egzekucyjnego. Powyższe stanowi jeden z głównych powodów dlaczego rekomendowane jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Zawierając umowę najmu okazjonalnego i czyniąc zadość jej wymogom, wskazanym w punkcie 3, wynajmujący posiadał będzie tytuł egzekucyjny, w postaci oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu , stanowiący zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu („Oświadczenie o Poddaniu się Egzekucji”). Tytułowi egzekucyjnemu sąd nadaje klauzulę wykonalności, co trwa zdecydowanie krócej niż całe postępowanie o eksmisję. Wtedy tytuł egzekucyjny staje się tytułem wykonawczym i można skierować sprawę do komornika celem prowadzenia postępowania egzekucyjnego.

Co nam daje najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego budzi wiele emocji zarówno po stronie wynajmujących, jak i najemców. Umowa najmu okazjonalnego ma wiele zalet i w idealnym obrocie nieruchomościami byłaby umową szytą na miarę, ale praktyka pokazała również jej wady. Z jednej strony umowa najmu okazjonalnego wiąże się formalnościami, które często zniechęcają strony do jej zawarcia oraz dodatkowymi kosztami. Z drugiej strony daje większe zabezpieczenie wynajmującym poprzez możliwość skorzystania z „przyśpieszonej” eksmisji najemcy.

Pamiętać jednak należy, iż do umowy najmu okazjonalnego trzeba podejść z należytą dbałością i skrupulatnością. Samo nazwanie umowy najmu umową najmu okazjonalnego nie wystarczy, aby wywoływała ona określone skutki prawne.

Częstym problemem przy umowie najmu okazjonalnego jest faktu, iż potencjalni najemcy nie są w stanie wskazać alternatywnego miejsca zamieszkania, do które mogliby się wyprowadzić. Jest to też pole do nadużyć ze strony najemców, dlatego też wynajmujący powinni zadbać o otrzymanie oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego powinna precyzyjnie określać strony umowy, co jest bardzo istotne na wypadek eksmisji czy dochodzenia roszczeń z tytułu zniszczeń w lokalu, przedmiot umowy, czyli precyzyjnie opisany lokal mieszkalny, postanowienia dotyczące płatności czynszu i innych opłat, przewidywać zabezpieczenie, którym standardowo w przypadku umowy najmu okazjonalnego jest kaucja, jak również postanowienia dotyczące okresu obowiązywania umowy oraz jej wypowiedzenia. Warto również określić obowiązki wynajmującego oraz najemcy. Niezbędnym elementem są załączniki w postaci Oświadczenia o Poddaniu się Egzekucji, wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jaki jest okres trwania takiej umowy?

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest zawsze na czas oznaczony. Powszechną praktyką jest stosowanie rocznego terminu trwania umowy. Jest to dobry czas, aby wynajmujący i najemca poznali się i zweryfikowali czy łącząca ich umowa najmu okazjonalnego spełnia oczekiwania każdej ze stron. Pamiętać należy, iż umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na czas nie dłuższy niż 10 lat.

Jaki jest koszt sporządzenia umowy najmu okazjonalnego?

Na koszt sporządzenia umowy najmu okazjonalnego składa się wynagrodzenie radcy prawnego za sporządzenie umowy najmu okazjonalnego oraz wynagrodzenie notariusza za sporządzenie Oświadczenia o Poddaniu się Egzekucji. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, w którym najemca poddaje się egzekucji wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę w danym roku kalendarzowym. W zależności od indywidualnych ustaleń, koszt może ponieść sam najemca lub wynajmujący, bądź koszt dzielony jest po połowie.

Czy umowę najmu okazjonalnego trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?

Umowę najmu okazjonalnego należy zgłosi do Urzędu Skarbowego. Termin na zgłoszenie wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Tym samym nie musi to być dzień podpisania umowy najmu okazjonalnego. Strony mogą, bowiem ustalić w umowie, że wydanie lokalu nastąpi w późniejszym terminie. Brak zgłoszenia skutkuje utratą właściwości charakterystycznych dla umowy najmu okazjonalnego. Na żądanie najemcy, wynajmujący ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego.

Od 2023 roku do umowy najmu okazjonalnego stosuje się tylko opodatkowanie przychodów za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Obecnie nie ma obowiązku składania deklaracji przy wpłacie zaliczek. Stawka podatku uzależniona jest od wysokości przychodów, i tak w przypadku gdy przychody nie przekroczą 100.000 zł rocznie uiścić należy 8,5% podatku. Natomiast, gdy przychody będą wyższe niż 100.000 zł rocznie, uiścić należy 12,5% podatku od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Warto jednak zaznaczyć, że informacje dotyczące podatków mogą ulec zmianie i powinny być weryfikowane na bieżąco na oficjalnych stronach urzędów skarbowych, Ministerstwa Finansów lub Krajowej Administracji Skarbowej lub należy skontaktować się z doradcą podatkowym.

Co zawiera wzór?

Na stronie internetowej dostępny jest do nabycia wzór umowy najmu okazjonalnego, który obejmuje nie tylko samą umowę, ale również szereg dodatkowych dokumentów. Do tych dokumentów należą: protokół zdawczo-odbiorczy, zobowiązanie najemcy do wskazania alternatywnego miejsca zamieszkania na wypadek konieczności opuszczenia obecnego lokalu, zgoda właściciela na zamieszkanie najemcy w innym wskazanym przez niego mieszkaniu lub domu, jak również wzór aktu notarialnego zawierającego oświadczenie najemcy, w którym zobowiązuje się on do opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu w przypadku egzekucji. Po dokonaniu opłaty, klient otrzymuje wzór umowy w formacie WORD, który można edytować.

Sprawdź także jakie inne wzory dokumentów nieruchomości mamy w swojej ofercie np: Umowa Pośrednictwa Sprzedaży Nieruchomości na wyłączność – wzór.