Case Study

Sprzedaż Lokalu Mieszkalnego Obywatelowi Białorusi w Strefie Nadgranicznej

/w

Badanie stanu prawnego nieruchomości to podstawa każdej transakcji. W przypadku sprzedaży na rzecz cudzoziemca analiza musi być jednak szersza – obejmuje nie tylko księgę wieczystą i potencjalne obciążenia, lecz także przepisy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Kluczowe znaczenie ma to, czy dana transakcja wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Szczególnie istotne jest położenie nieruchomości w strefie nadgranicznej, gdzie obowiązują dodatkowe ograniczenia.

Opis sytuacji

Bohaterowie: Pośrednik Pan Ryszard, kupujący Pan Andrej i sprzedająca Pani Maria. Pan Andrej, obywatel Białorusi przebywający w Polsce na podstawie karty pobytu czasowego, zdecydował się na zakup lokalu mieszkalnego w Gdańsku. Wybrał mieszkanie w atrakcyjnej dzielnicy w pobliżu morza, którego właścicielką była Pani Maria. Do obsługi transakcji został zaangażowany pośrednik Pan Ryszard, którego zadaniem było nie tylko skoordynowanie kontaktu między stronami, ale przede wszystkim analiza, czy zakup wymaga zezwolenia MSWiA.

Analiza prawna

Pierwszym krokiem było sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Lokal stanowił odrębną własność z założoną księgą wieczystą. Kluczowe znaczenie miało jednak ustalenie, czy transakcja może być przeprowadzona bez zezwolenia. Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców: „Nie wymaga uzyskania zezwolenia nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali.” Jednocześnie jednak ust. 3 tego artykułu wprowadza istotne ograniczenie: „Zwolnień, o których mowa w ust. 1, nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.” Oznacza to, że mimo iż co do zasady cudzoziemiec może nabywać samodzielny lokal mieszkalny bez zezwolenia, to wyjątek ten nie dotyczy lokali położonych w strefie nadgranicznej. Gdańsk znajduje się w takim obszarze, a więc Pan Andrej, aby skutecznie nabyć lokal, musiał uzyskać zezwolenie MSWiA.

Case study

Pośrednik, po konsultacji z prawnikiem, poinformował klienta o wymogu uzyskania decyzji administracyjnej i przygotował listę wymaganych dokumentów, m.in.:

  • wniosek z uzasadnieniem zakupu i wykazaniem powiązań z Polską (pobyt, praca),
  • dokumenty tożsamości cudzoziemca,
  • umowę przedwstępną,
  • odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  • zaświadczenie dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego lub braku planu.

Wnioski

Przypadek Pana Andreja pokazuje, że nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce, a zwłaszcza w strefach nadgranicznych, wymaga szczególnej ostrożności i znajomości przepisów. Czujność pośrednika okazała się kluczowa. Dzięki rzetelnej analizie i przejrzystej komunikacji strony wiedziały, jakie formalności muszą zostać dopełnione, aby transakcja była zgodna z prawem i bezpieczna.

Case study nie stanowi porady prawnej. Pamiętaj każdy przypadek jest inny i wymaga szczegółowego omówienia przez doświadczonego prawnika od nieruchomości. Nigdy, ale to przenigdy nie rozstrzygaj swojej sprawy na podstawie treści case study.