Rozbieżność w rejestrze gruntów mogła utrudnić transakcję

Dla kupującego najważniejsza jest budowa wymarzonego domu. Zadaniem pośrednika jest skojarzenie stron i dochowanie należytej staranności na każdym etapie współpracy. Zakup działki budowlanej często obejmuje nie tylko nabycie samego gruntu, lecz także udziału w drodze wewnętrznej zapewniającej dostęp do drogi publicznej. To właśnie kwestia nieuporządkowanych danych dotyczących drogi wewnętrznej stała się centralnym punktem sprawy, z którą zmierzył się pośrednik Ryszard.

Opis sytuacji

Pan Michał znalazł atrakcyjną działkę i poprosił pośrednika Ryszarda o bezpieczne przeprowadzenie transakcji. Działka miała dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, w której sprzedająca posiadała udział.

Standardowa weryfikacja rozpoczęła się od analizy księgi wieczystej działki oraz księgi wieczystej drogi. Z działu II księgi wynikało, że współwłaścicieli jest czterech, w tym sprzedająca.

Dopiero zestawienie tych danych z wypisem z rejestru gruntów ujawniło istotną rozbieżność. Według ewidencji współwłaścicieli wciąż było siedmiu, w tym osoby zmarłe oraz wcześniejsi właściciele. Ewidencja nie odzwierciedlała zakończonych postępowań spadkowych, sprzedaży udziałów ani zniesienia współwłasności. Dane w EGiB były nieaktualne, choć księga wieczysta przedstawiała stan prawny prawidłowo.

Analiza prawna

Pośrednik Ryszard miał świadomość, że księga wieczysta korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a rękojmia wiary publicznej chroni nabywcę działającego w zaufaniu do jej treści (art. 5 tej ustawy). Ewidencja gruntów i budynków (EGiB) zaś nie przesądza o prawie własności.

Rozbieżność między EGiB a księgą wieczystą nie blokuje automatycznie transakcji, jednak w praktyce może powodować komplikacje, m.in. przy:

• postępowaniach administracyjnych (np. podział nieruchomości),
• postępowaniach kredytowych,
• ustalaniu zgód współwłaścicieli,
• późniejszej komercjalizacji lub dalszej sprzedaży.

Dlatego brak zgodności jest realnym ryzykiem inwestycyjnym i powinien być oceniony przed podpisaniem umowy.

Rekomendowane działania

Pośrednik Ryszard rekomendował sprzedającej uaktualnienie ewidencji gruntów na podstawie dokumentów znajdujących się już w aktach księgi wieczystej. Jednocześnie wyjaśnił Panu Michałowi, że transakcję można przeprowadzić również przed aktualizacją, pod warunkiem że kupujący zaakceptuje ryzyka, a stosowne zapisy znajdą się w umowie przedwstępnej, a później w umowie sprzedaży.

Wnioski

Ta sytuacja pokazała, że rozbieżność między EGiB a księgą wieczystą nie musi zatrzymywać transakcji, ale zawsze wymaga analizy oraz świadomej decyzji stron. Księga wieczysta przesądza o prawie własności, natomiast zgodność danych w rejestrach wpływa na płynność i bezpieczeństwo kolejnych etapów inwestycji.

Dzięki dochowaniu należytej staranności kupujący uniknął późniejszych problemów, a sprzedająca zrozumiała, że aktualizacja ewidencji nie jest „technicznym detalem”, lecz elementem budującym pewność i przewidywalność obrotu nieruchomością.

Case study ma charakter poglądowy. Nie traktuj go jako porady prawnej. Każda sprawa ma swoje indywidualny stan faktyczny, dlatego zawsze skonsultuj się z prawnikiem przed podjęciem decyzji. Nie rozstrzygaj swojej sytuacji tylko na podstawie tego przykładu.