Dostęp do drogi publicznej w praktyce prawnika obrotu nieruchomościami – ryzyka, które mogą zablokować inwestycje
29 października wystąpiłam jako prelegentka podczas II Konferencji „Obrót Nieruchomościami – Regulacje Prawne”. Podczas wystąpienia omówiłam zagadnienie dostępu do drogi publicznej oraz ryzyka, które mogą zablokować inwestycję już na etapie planowania. Jest to jeden z kluczowych elementów, który analizuję podczas badania stanu prawnego nieruchomości Warszawa, ponieważ brak dostępu lub jego wadliwość może uniemożliwić uzyskanie decyzji administracyjnych, realizację inwestycji oraz późniejszą komercjalizację projektu.
Podczas badania due diligence, dostęp do drogi publicznej oraz prawo pierwokupu to dwie kwestie, które analizuję w pierwszej kolejności. Następnie, po przeanalizowaniu całego zgromadzonego materiału, wracam do nich ponownie, aby ocenić ich ostateczny wpływ na bezpieczeństwo transakcji i możliwość realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego.
Brak dostępu do drogi publicznej może skutkować:
- brakiem możliwości uznania nieruchomości za działkę budowlaną w rozumieniu u.p.z.p., co już na starcie blokuje inwestycję,
- brakiem możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (WZ) – dostęp jest przesłanką z art. 61 u.p.z.p.,
- brakiem możliwości uzyskania pozwolenia na budowę lub skutecznego zgłoszenia budowy w trybie Prawa budowlanego,
- konfliktem z interesem osób trzecich i naruszeniem przepisów techniczno-budowlanych, które wymagają zapewnienia dostępu do drogi,
- brakiem możliwości podziału nieruchomości – projektowane działki muszą mieć zapewniony dostęp (art. 93 ust. 3 u.g.n.),
- brakiem możliwości ustalenia lokalizacji inwestycji i realizacji założeń deweloperskich już na etapie planowania,
- koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów, opóźnień lub negocjacji (np. ustanowienie służebności, wykup pasa gruntu, rozmowy z gminą lub sąsiadem),
- wzrostem ryzyk transakcyjnych i zmniejszeniem wartości nieruchomości, co utrudnia finansowanie i sprzedaż projektu,
- całkowitą blokadą inwestycji, jeśli dostęp nie jest możliwy do uzyskania w formie zgodnej z prawem.
Co sprawdzam przy analizie dostępu do drogi publicznej?
- Czy dostęp w ogóle istnieje – faktyczny i prawny (KW, służebność, droga gminna, udział w drodze wewnętrznej).
- Czy dostęp jest bezpośredni czy pośredni – i czy tytuł prawny do korzystania z drogi jest niepodważalny.
- Jaka jest szerokość drogi – czy spełnia wymagania planu, przepisów techniczno-budowlanych oraz dróg pożarowych.
- Czy droga zapewnia odpowiednią przepustowość – tj. czy jej parametry pozwalają na obsługę planowanej inwestycji (natężenie ruchu, komunikacja pożarowa, wjazd dla pojazdów służb, dojazd do mediów, możliwość manewrowania).
💡 Dlaczego przepustowość jest kluczowa?
Przy inwestycjach usługowych, wielorodzinnych i deweloperskich sam formalny dostęp nie wystarcza. Droga musi realnie obsłużyć ruch, który inwestycja wygeneruje – w przeciwnym razie może dojść do odmowy wydania decyzji administracyjnych lub konieczności przebudowy infrastruktury drogowej na koszt inwestora.
To dlatego w badaniu stanu prawnego nieruchomości w Warszawie analizuję zarówno dokumenty, jak i teren oraz planowane funkcje obiektu.
Jak rozumieć dostęp do drogi publicznej?
1) Faktyczny – techniczna możliwość w taki sposób, aby dało się korzystać zgodnie z przeznaczeniem.
2) Administracyjny – uprawnienie do włączenia się do drogi publicznej (zjazd).
3) Cywilnoprawny, który może być:
a) Bezpośredni – nie ma konieczności korzystania z innych nieruchomości,
b) Pośredni – na podstawie uprawnienia do korzystania z nieruchomości sąsiedniej.
Cywilnoprawny dostęp może mieć postać:
- Trwałą – udział w drodze albo służebność,
- Nietrwałą – najem lub dzierżawa.
Rodzaje dostępu do drogi publicznej – bezpośredni i pośredni
Bezpośredni dostęp do drogi publicznej oznacza możliwość dojazdu do nieruchomości bez korzystania z terenów należących do osób trzecich.
Dostęp do drogi publicznej musi być zapewniony zarówno faktycznie, jak i prawnie. Sama fizyczna możliwość wjazdu na działkę z drogi publicznej nie jest wystarczająca dla uznania, że nieruchomość posiada dostęp do drogi w rozumieniu przepisów.
Pośredni dostęp do drogi publicznej występuje wtedy, gdy dojazd do nieruchomości odbywa się przez inne działki – w oparciu o odpowiednią służebność gruntową albo za pośrednictwem drogi wewnętrznej.
Autor:
Klaudyna Jarzec-Koslacz – prawnik nieruchomości z Warszawy
