Regulamin wspólnoty mieszkaniowej, a postępowanie mieszkańców

Dnia 25 listopada wystąpiłam na Jesiennym Ogólnopolskim Kongresie Zarządców Wspólnot i Spółdzielni Mieszkaniowych. Poruszyłam temat, z którym wiele wspólnot mierzy się każdego dnia: „Co zrobić, kiedy członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie przestrzegają regulaminu?”

Najczęściej występujące problemy we wspólnotach mieszkaniowych

Przechowywanie rzeczy na korytarzach lub w garażach, parkowanie w miejscach wspólnych, używanie części wspólnych niezgodnie z przeznaczeniem oraz najem krótkoterminowy to problemy, z którymi wspólnoty mieszkaniowe borykają się na co dzień.

Egzekwowanie regulaminu

Regulamin to podstawowy dokument wstępujący w każdej wspólnocie mieszkaniowej. Problemem zazwyczaj jest egzekwowanie zawartych w nim postanowień. Bardzo często nie funkcjonuje żadna jasna procedura reagowania na naruszenia, co prowadzi do braku działań albo do działań podejmowanych zbyt późno. Tymczasem brak reakcji ze strony wspólnoty może być odczytany jako zgoda domniemana. Zgoda domniemana z czasem prowadzi do zmiany zwyczaju, a zmiana zwyczaju może stać się argumentem prawnym wykorzystywanym przeciwko wspólnocie. Aczkolwiek brak reakcji zdarza się stosunkowo rzadko.

Podstawy prawne działań wspólnoty mieszkaniowej

Działania wspólnoty powinny opierać się na obowiązujących przepisach prawa. Podstawę stanowią przepisy ustawy o własności lokali, w szczególności artykuły 13–16, a także kodeksu cywilnego, w tym artykuły 140, 144, 209 oraz 222. Istotne znaczenie mają również przepisy przeciwpożarowe, w tym zakaz blokowania dróg ewakuacyjnych.

Artykuł 13 ustawy o własności lokali

Zgodnie z artykułem 13 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, jest obowiązany utrzymywać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na szczególne podkreślenie zasługuje właśnie ten ostatni obowiązek, który odnosi się do części wspólnych.

Granice działań wspólnoty

Wspólnocie przysługują określone środki, których stosowanie wymaga zachowania właściwej kolejności oraz zgodności z obowiązującymi przepisami. Niedopuszczalne jest wprowadzanie kar pieniężnych na podstawie uchwały, tworzenie zakazów skierowanych wyłącznie do jednej osoby, podejmowanie działań siłowych czy wyrzucanie cudzych rzeczy.

Dokumentowanie naruszeń regulaminu

Kluczowe znaczenie ma prawidłowe dokumentowanie naruszeń. Może ono obejmować ogłoszenia kierowane do wszystkich mieszkańców, próby oznaczania pozostawionych przedmiotów, ustalanie właścicieli rzeczy, kierowanie imiennych wezwań z wyznaczonym terminem, sporządzanie protokołów pozostawienia rzeczy oraz przeniesienie ich do pomieszczenia przeznaczonego do przechowywania rzeczy, przy czym nie powinno dochodzić do ich wyrzucania.

Dlaczego nie można od razu uznać rzeczy za porzucone

Nie można automatycznie uznać rzeczy pozostawionych w częściach wspólnych za porzucone. Zgodnie z artykułem 180 kodeksu cywilnego porzucenie rzeczy oznacza świadomy zamiar wyzbycia się własności. Samo ogłoszenie na tablicy informacyjnej nie dowodzi istnienia takiego zamiaru. W pierwszej kolejności należy ustalić właściciela rzeczy, a dopiero potem podejmować dalsze działania.

Brak reakcji właściciela – możliwe dalsze kroki

Jeżeli właściciel nie reaguje na wezwania, wspólnota może zdecydować się na przechowanie rzeczy oraz obciążenie właściciela kosztami przechowania. W przypadku uporczywych naruszeń możliwe jest również podjęcie uchwały i wszczęcie postępowania na podstawie artykułu 16 ustawy o własności lokali.

Znaczenie dokumentacji i podstawy prawnej

Skuteczność działań zależy od odpowiedniego przygotowania, obejmującego zarówno dokumentację, jak i podstawę prawną. Dokumentacja powinna zawierać zdjęcia miejsca parkingowego z datą i godziną, wskazanie numeru miejsca oraz właściciela, a także opis składowanych przedmiotów. Równocześnie należy jasno wskazać postanowienia regulaminu, uchwały wspólnoty oraz przepisy przeciwpożarowe, na których opierane są działania.

Wezwanie do usunięcia naruszeń

Jeżeli wcześniejsze upomnienia nie przyniosły efektu, zasadne jest skierowanie ostatecznego przedsądowego wezwania do usunięcia naruszeń. W treści należy wskazać konkretne naruszenia i podstawy prawne, wyznaczyć termin na ich usunięcie oraz jasno opisać dalsze konsekwencje, w tym możliwość zawiadomienia właściwych organów lub skierowania sprawy do sądu.

Włączenie przepisów przeciwpożarowych i organów zewnętrznych

W określonych sytuacjach możliwe jest włączenie przepisów przeciwpożarowych oraz organów zewnętrznych. Zawiadomienie straży pożarnej jest zasadne, gdy składowane są rzeczy łatwopalne, zasłonięte są gaśnice, wyjścia ewakuacyjne lub drogi dojazdowe. Może to skutkować kontrolą, protokołem oraz decyzją nakazującą usunięcie zagrożenia. W sytuacjach, gdy rzeczy blokują przejazd, dojścia lub drogi pożarowe, możliwe jest również zawiadomienie straży miejskiej. Dodatkowo można zawiadomić organy nadzoru budowalnego.

Podsumowanie

Skuteczne egzekwowanie regulaminu wspólnoty mieszkaniowej wymaga dokumentowania naruszeń, stosowania przepisów prawa i zachowania kolejności działań. W trudnych sytuacjach warto korzystać ze wsparcia doświadczonego prawnika nieruchomości z Warszawy, który doradzi, jak bezpiecznie rozwiązywać spory między mieszkańcami.