Biznes przenosi się do sieci albo przestał się rozwijać – co zrobić z umową najmu?

Obowiązek a potrzeby przedsiębiorcy

Umowa najmu lokalu użytkowego to zobowiązanie, które może ciążyć na przedsiębiorcy przez wiele lat. Zawierając kontrakt na czas oznaczony, strony zakładają stabilność i przewidywalność, jednak realia prowadzenia działalności bywają dynamiczne. Przeniesienie części biznesu do internetu, spadek przychodów, wzrost kosztów czy konieczność zmiany modelu działania mogą sprawić, że utrzymywanie lokalu staje się nieuzasadnione ekonomicznie. W takich sytuacjach przedsiębiorca zadaje sobie pytanie: jakie ma możliwości prawne, aby zakończyć lub zmodyfikować stosunek najmu?

Historia pewnego antykwariatu

Dobrym przykładem jest właściciel antykwariatu działającego w centrum miasta. Przez lata przyciągał miłośników literatury, ale z czasem coraz więcej klientów wybierało zakupy online. Ruch w lokalu malał, podczas gdy koszty najmu pozostawały wysokie. Analiza umowy pokazała, że nie przewiduje ona swobodnego wypowiedzenia, lecz jedyną możliwością jest wcześniejsze rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. To stało się podstawą do negocjacji z wynajmującym.

Negocjacje i rozwiązania praktyczne

W praktyce wiele zależy od nastawienia właściciela lokalu. Wynajmujący często wolą pójść na ustępstwa niż ryzykować brak wpływów czy opóźnienia w płatnościach. W przypadku antykwariatu udało się uzgodnić wcześniejsze zakończenie najmu i obniżenie czynszu na okres przejściowy. Inne rozwiązanie, które bywa stosowane, to cesja umowy, przeniesienie praw i obowiązków na nowego najemcę, np. kawiarnię czy butik, które wprowadzą się do lokalu bez konieczności kosztownej adaptacji.

Rozliczenie nakładów

Kwestia często pomijana w dyskusjach o najmie to rozliczenie nakładów. W praktyce rozliczenie następuje poprzez zwrot części kosztów, potrącenie z kaucji lub pozostawienie wyposażenia w lokalu na rzecz właściciela. Wszystko jednak zależy od treści umowy najmu i od tego należy rozpocząć analizę. W przypadku antykwariatu części nakładów nie udało się rozliczyć.

Kto jest wynajmującym?

Nie bez znaczenia pozostaje charakter wynajmującego. Jeżeli lokal należy do osoby prywatnej, łatwiej o elastyczne rozwiązania i ugodę. Gdy stroną jest miasto, postanowienia umowy bywają znacznie bardziej restrykcyjne. Procedury są sformalizowane, a możliwości wcześniejszego wyjścia z umowa najmu ograniczona. W takich sytuacjach przedsiębiorca musi liczyć się z koniecznością pełnego wykonania zobowiązań albo kar umownych, nawet jeśli lokal przestaje być potrzebny.

Wyzwania rodzinnych biznesów

Decyzje o zakończeniu najmu szczególnie mocno dotykają biznesów rodzinnych. Lokal bywa częścią historii kilku pokoleń, a jego utrata ma wymiar emocjonalny, nie tylko ekonomiczny. Dlatego w takich przypadkach warto nie tylko przeanalizować umowę, lecz także poszukać rozwiązań pozwalających na zachowanie ciągłości np. przekazanie lokalu innej firmie prowadzącej działalność o podobnym charakterze. Dzięki temu miejsce zachowuje swój profil czy charakter, a rodzina ma poczucie, że wysiłek włożony w prowadzenie biznesu nie został zaprzepaszczony.

Nie tylko antykwariat

Sytuacja antykwariatu nie jest odosobniona. Restauratorzy coraz częściej zmniejszają liczbę lokali, koncentrując się na najbardziej rentownych punktach. Właściciele butików czy punktów usługowych przenoszą sprzedaż i obsługę klientów do internetu. Należy przy tym pamiętać, że decyzje o renegocjacji lub zakończeniu najmu nie wynikają wyłącznie z kryzysu gospodarczego, lecz przede wszystkim z realiów konkretnej firmy w postaci zmiany w przychodach, rosnących kosztów czy konieczności dostosowania się do nowych potrzeb rynku.

Wnioski

Umowa najmu lokalu użytkowego nie musi być dla przedsiębiorcy pułapką. Istnieją rozwiązania pozwalające dostosować ją do zmieniającej się sytuacji takie jak negocjacje, cesja umowy, rozliczenie nakładów czy wcześniejsze rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Najważniejsze to działać z wyprzedzeniem, zanim powstaną zaległości i spory.

Opracowanie
Prawnik umowa najmu Warszawa – Klaudyna Jarzec-Koślacz