Nie tylko sprzedaż i zakup. Rola pośrednika przy wynajmie mieszkania

Pośrednicy nieruchomości kojarzeni są przede wszystkim z obsługą transakcji kupna i sprzedaży mieszkań. W praktyce jednak ich praca bardzo często obejmuje również wynajem, zarówno poszukiwanie najemców, jak i wsparcie właścicieli w zakresie prawidłowego skonstruowania umowy czy zabezpieczenia interesów na wypadek problemów.

Opis sytuacji

Klient pośrednika Ryszarda wynajął swoje mieszkanie młodemu małżeństwu. Początkowo współpraca przebiegała bez zakłóceń, jednak już po kilku miesiącach pojawiły się zaległości w czynszu.

Kaucja w wysokości jednomiesięcznego czynszu, która jest standardem rynkowym, wystarczyła wyłącznie na opłacenie rachunków za media, a rosnące zadłużenie pozostawało bez pokrycia. Właściciel znalazł się w trudnym położeniu, ponieważ standardowe postanowienia umowy najmu nie dawały mu realnej ochrony finansowej.

Pośrednik Ryszard, mając doświadczenie w obsłudze wynajmów, wskazał, że przy podpisywaniu kolejnej umowy konieczne będzie zastosowanie skuteczniejszych narzędzi prawnych. Skierował klienta do prawnika, aby wspólnie przygotowali umowę, która lepiej zabezpieczy jego interesy.

Analiza prawna

Przyjrzyjmy się wysokości kaucji. Przepisy przewidują różne limity w zależności od rodzaju najmu: w zwykłym najmie lokalu mieszkalnego kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu, natomiast w najmie okazjonalnym (a także instytucjonalnym) maksymalnie sześciokrotności. Kaucja ma charakter zabezpieczający, i co do zasady jest rozliczana po zakończeniu najmu. W praktyce warto rozważyć ustalenie kaucji wyższej niż minimalna, mieszczącej się w ustawowych limitach i adekwatnej do ryzyka związanego z wynajmem.

Drugim istotnym rozwiązaniem było wprowadzenie do umowy oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie czynszu i opłat. To narzędzie, znane przede wszystkim z najmu lokali usługowych. Coraz częściej rekomenduję je także przy lokalach mieszkalnych, opierając się na doświadczeniach zdobytych w licznych postępowaniach eksmisyjnych. Zastanawiając się nad tym, co dla wynajmującego jest bardziej dotkliwe, czy samo pozostawanie najemcy w lokalu, czy brak terminowych płatności, coraz częściej dochodzę do wniosku, że w przypadku inwestycji mieszkaniowych to właśnie nieterminowe opłaty są najbardziej odczuwalne. Dlatego w przygotowywanych umowach najmu duży nacisk kładę na takie zabezpieczenia, które realnie zwiększają szansę właściciela na odzyskanie należności.

Case study

Historia pośrednika Ryszarda i jego klientów pokazuje, że rola pośrednika w wynajmie nie ogranicza się jedynie do znalezienia lokatora. Profesjonalny pośrednik powinien zwrócić uwagę właścicielowi na konieczność odpowiedniego zabezpieczenia umowy i wskazać mu możliwe rozwiązania prawne.

Wnioski

Dobrze skonstruowana umowa najmu powinna zawierać postanowienia dotyczące kaucji w wysokości adekwatnej do ryzyka związanego z wynajmem oraz dodatkowe mechanizmy ochrony takie jak oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Powinna też być skonsultowana z prawnikiem od nieruchomości, aby stawić czoła aktualnym wyzwaniom rynku i problemom, które coraz częściej pojawiają się w obszarze najmu.

Dzięki takiemu podejściu właściciel zyskuje większe bezpieczeństwo, a pośrednik buduje swoją pozycję jako ekspert, który dba o klienta nie tylko na etapie samej transakcji, lecz także podczas całego procesu najmu.

Case study nie stanowi porady prawnej. Pamiętaj, każdy przypadek jest inny i wymaga szczegółowego omówienia. Nigdy, ale to przenigdy nie rozstrzygaj swojej sprawy na podstawie treści case study.