Wpływ inflacji na umowy najmu usługowego

Zdarzenia nadzwyczajne, takie jak covid oraz wojna, znacząco wypłynęły na rynek najmu. Wiele restauracji zostało zamkniętych, problemy miały salony kosmetyczne oraz branża hotelowa. Kolejnym czynnikiem, który wywarł wpływ na rynek najmu, była inflacja. Co do zasady inflacja wpływa bezpośrednio na realną wartość pieniędzy w czasie. Ma istotne konsekwencje dla długoterminowych kontraktów, w tym umów najmu usługowego zawieranych zazwyczaj na okres 5 lub 10 lat. W sytuacji gdy koszty świadczenia usług rosną, a stawki najmu pozostają niezmienne, wynajmujący ponoszą realne straty. Z drugiej strony, najemcy mogą być narażeni na gwałtowny wzrost kosztów, jeśli nie przewidziano odpowiednich mechanizmów ochronnych w treści umowy najmu.

Klauzula waloryzacyjna jako podstawowe narzędzie ochrony

Najskuteczniejszym narzędziem zabezpieczającym przed skutkami inflacji w umowie najmu usługowego jest klauzula waloryzacyjna. Pozwala ona na okresowe dostosowanie wysokości czynszu do aktualnych warunków ekonomicznych, zazwyczaj w oparciu o wskaźniki publikowane przez Główny Urząd Statystyczny. Istotne jest jasne i szczegółowe określenie zasad waloryzacji, w tym częstotliwości zmian, przyjętego wskaźnika odniesienia oraz sposobu ich wprowadzania.

Indeksacja – dobór odpowiedniego wskaźnika

Dobór odpowiedniego wskaźnika inflacji ma kluczowe znaczenie. Najczęściej stosowanym w Polsce miernikiem jest CPI (wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych) publikowany przez Główny Urząd Statystyczny. W przypadku umów najmu w euro standardem jest natomiast korzystanie ze zharmonizowanego wskaźnika cen konsumpcyjnych HICP (Harmonized Index of Consumer Prices), publikowanego przez Eurostat. W praktyce gospodarczej najczęściej wybierane są typy HICP takie jak MUICP (Monetary Union Index of Consumer Prices) czy EICP (European Index of Consumer Prices), zazwyczaj w wariancie „all items”, obejmującym wszystkie dobra i usługi. Takie rozwiązania można najczęściej spotkać w umowach najmu z dużymi centrami handlowymi, gdzie waloryzacja czynszu stanowi standard i jest szczegółowo uregulowana w kontraktach.

Powszechnie stosowane są również dodatkowe mechanizmy zabezpieczające, takie jak limity wzrostu, wyłączenie waloryzacji ujemnej czy jednoznaczne wskazanie, który wskaźnik obowiązuje w danym okresie.

Klauzule renegocjacyjne, wyłączenie art. 685¹ kodeksu cywilnego i nadzwyczajna zmiana stosunków

W umowach najmu warto wprowadzać postanowienia, które umożliwiają renegocjację warunków w przypadku istotnych zmian ekonomicznych, niemożliwych do przewidzenia w chwili ich zawierania. Klauzule takie, określane jako hardship clauses, pozwalają stronom dostosować kontrakt do nowych realiów gospodarczych bez konieczności jego rozwiązywania. Po doświadczeniach związanych z pandemią COVID-19 oraz skutkami wojny tego rodzaju rozwiązania stały się w praktyce rynkowej standardem, służącym zabezpieczeniu stabilności stosunku najmu.

Z punktu widzenia najemcy szczególne znaczenie ma wyłączenie stosowania art. 685¹ k.c., który daje wynajmującemu prawo do jednostronnego podwyższenia czynszu poprzez wypowiedzenie dotychczasowej jego wysokości z miesięcznym wyprzedzeniem. W obrocie profesjonalnym zasady zmiany czynszu są zazwyczaj szczegółowo uregulowane w umowie, najczęściej w postaci klauzuli waloryzacyjnej. Dlatego strony, dbając o przejrzystość i stabilność stosunku najmu, dążą do wyraźnego wyłączenia tego przepisu, aby uniknąć sytuacji, w której czynsz mógłby być podwyższany w trybie ustawowym, niezależnie od uzgodnionych mechanizmów waloryzacji.

W skrajnych sytuacjach zastosowanie może znaleźć art. 357¹ k.c. (klauzula rebus sic stantibus), który pozwala sądowi ingerować w treść stosunku prawnego w razie nadzwyczajnej zmiany stosunków. Trzeba jednak pamiętać, że odwołanie się do tego mechanizmu wymaga postępowania sądowego, co jest czasochłonne i nie zawsze musi zakończyć się sukcesem.

Rekomendacje praktyczne

Z perspektywy praktycznej szczególnie istotne jest wdrożenie kilku zasad: po pierwsze, regularna analiza otoczenia inflacyjnego i cykliczna rewizja umów co 12–24 miesiące. Po drugie, stosowanie elastycznych mechanizmów dostosowawczych, takich jak indeksacja lub widełki cenowe, które umożliwiają dostosowanie wysokości czynszu do zmieniających się warunków gospodarczych. Po trzecie, zabezpieczenie interesów stron poprzez transparentne i precyzyjne postanowienia, które jasno określają sposób ustalania nowej wysokości czynszu. Wreszcie, przed podpisaniem umowy warto skonsultować jej treść zarówno z prawnikiem od nieruchomości, jak i ze specjalistą ds. finansów, aby ocenić pełne konsekwencje ekonomiczne przyjętych rozwiązań.

Podsumowanie

Inflacja to realne zagrożenie dla stabilności i rentowności długoterminowych umów najmu usługowego. Odpowiednio skonstruowana umowa, zawierająca mechanizmy waloryzacyjne pozwala zminimalizować to ryzyko i utrzymać równowagę kontraktową. Po doświadczeniach związanych z pandemią COVID-19 widać wyraźnie, że strony coraz bardziej świadomie podchodzą do konstruowania umów, wprowadzając do nich odpowiednie klauzule zabezpieczające przed skutkami zmienności rynku. Takie podejście minimalizuje ryzyko sporów, zapewnia przewidywalność współpracy i pozwala obu stronom utrzymać stabilność stosunku najmu nawet w zmiennych warunkach gospodarczych.