Umowa deweloperska to umowa między nabywcą a deweloperem, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia na nabywcę własności tego lokalu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania. Umowa może też dotyczyć budowy domu jednorodzinnego i przeniesienia prawa własności (lub użytkowania wieczystego) do nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nabywca zaś zobowiązuje się do zapłaty ceny za nabywane prawa.
Zawarcie umowy deweloperskiej jest pierwszym etapem, bowiem po wybudowaniu budynku czy domu jednorodzinnego przez dewelopera, strony zawierają następną umowę – umowę przeniesienia własności nieruchomości tzw. umowę ostateczną.
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Skrupulatna analiza postanowień umowy ma kluczowe znaczenie, gdyż to właśnie one stanowią fundament do ewentualnego dochodzenia roszczeń w przyszłości. Zaleca się szczególne zwrócenie uwagi na postanowienia dotyczące możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz na postanowienia przewidujące kary umowne za opóźnienia w realizacji inwestycji.
Umowa deweloperska, zgodnie z ustawą, musi zawierać: dane stron, miejsce i datę jej zawarcia, cenę nabycia praw, szczegółowe informacje o inwestycji oraz przedmiocie umowy (lokalu lub domu). Powinna także określać prawa i obowiązki stron, w tym termin przeniesienia praw na nabywcę, zobowiązania finansowe nabywcy oraz zasady wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy (wysokość, terminy, sposób).
Umowa deweloperska powinna zawierać m.in.: numer i status pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy wraz z oznaczeniem organu, terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, warunki odstąpienia od umowy oraz zobowiązania dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności lokalu lub domu na nabywcę.
Przy zawieraniu umowy deweloperskiej warto zwrócić szczególną uwagę na kluczowe postanowienia, by uniknąć problemów w przyszłości. W pierwszej kolejności należy zweryfikować czy umowa deweloperska posiada kluczowe elementy, o których piszę bardzo obszernie na naszym blogu, a także czy nie zawiera klauzul abuzywnych (niedozwolonych), o czym także można przeczytać na moim blogu. Następnie należy sprawdzić czy inwestycja realizowana jest w oparciu o starą czy nową ustawę deweloperską. Weryfikacje należy rozpocząć od sprawdzenia nieruchomości oraz opisu całej inwestycji.
Następnie należy przejść do sprawdzenia parametrów technicznych mieszkania/domu (np. metraż, rozmieszczenie pomieszczeń, standard wykończenia). Kolejno należy sprawdzić czy umowa zawiera harmonogram płatności oraz etapy realizacji inwestycji, a jeśli tak to jakie są terminy zakończenia budowy oraz przekazania nieruchomości oraz zawarcia umowy ostatecznej i czy przewidziane są kary umowne w przypadku opóźnień. Ważnym, ale również niezbędnym elementem umowy deweloperskiej jest zabezpieczenie w postaci rachunku powierniczego. Część umowy deweloperskiej powinna być poświęcona odbiorom, zgłoszeniom ewentualnych wad oraz terminom ich usunięcia.
Kiedy się ją sporządza i między kim?
Umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego. Umowa deweloperska przygotowywana jest przez notariusza lub przez notariusza we współpracy z radcą prawnym specjalizującym się w prawie nieruchomości. Zazwyczaj przyjmuje się, iż odbywa się to na zasadzie współpracy. Jest to powszechna praktyka, bowiem radca prawny posiada doświadczenie w zakresie sporów z deweloperem, co jest wiedzą dodaną przy formułowaniu niektórych postanowień umowy.
W jaki sposób przebiega jej podpisanie u notariusza?
Na początku wskazać należy, iż przed podjęciem czynności u notariusza, tj. podpisaniem umowy deweloperskiej, deweloper przedkłada nabywcy prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w tym m.in wzorem umowy deweloperskiej. Nabywca ponadto, obok przedkładanego przez dewelopera prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, może zapoznać się z dodatkowymi dokumentami w siedzibie dewelopera. Deweloper wówczas przedkłada m.in. wydruk z Krajowego Rejestru Sądowego bądź wydruk z Centralnej Ewidencja i Informacji o Działalności Gospodarczej – w zależności od formy prowadzonej działalności, pozwolenie na budowę czy sprawozdanie finansowe dewelopera z ostatnich dwóch lat.
Na etapie zapoznania się ze wzorem umowy deweloperskiej, a jeszcze przed jej podpisaniem, nabywca może podjąć negocjacje w przedmiocie niektórych postanowień umowy. Jeżeli postanowienia umowne są dla nabywcy niezrozumiałe bądź nabywca nie wie jakie przysługują mu prawa i obowiązki, rekomenduję, aby umówić się na konsultacje w tym zakresie. Wyjaśnię postanowienia umowne oraz wskażę jakie obowiązki i prawa przysługują nabywcy, a także wskażę ewentualne zagrożenia, które mogą wynikać z umowy. Niektóre postanowienia umowy deweloperskiej są postanowieniami wynikającymi bezpośrednio z ustawy i są obligatoryjne. Jednakże, niektóre postanowienia mogą być elementem dodanym i wówczas, mogą być przedmiotem ewentualnych negocjacji z deweloperem.
W momencie, kiedy ostateczna treść umowy zostanie pomiędzy Stronami ustalona, wówczas Strony udają się do notariusza celem podpisania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Zwyczajowo jest to notariusz współpracujący z deweloperem. Notariusz odczytuje całą treść umowy deweloperskiej przy obecności nabywcy i dewelopera. W trakcie czytania można zgłaszać pytania i prosić o wyjaśnienie postanowień, które są niezrozumiałe. Po dokonaniu powyższych czynności Strony składają podpisy na umowie.
Umowa deweloperska jest umową obszerną. Mając na względzie fakt, iż notariusz musi odczytać treść tej umowy, należy przyjąć, iż czynności przed notariuszem trwają zazwyczaj do około dwóch godzin, a nawet dłużej.
Ile trwa umowa deweloperska?
Długość trwania umowy deweloperskiej uzależniona jest od następujących czynników – harmonogramu oraz etapów realizacji inwestycji. W praktyce budowa może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat, w zależności od skali projektu i różnych czynników zewnętrznych. Zgodnie z polskim prawem deweloper jest zobowiązany do przekazania nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej, a każde opóźnienie powinno być odpowiednio zabezpieczone postanowieniami umownymi.
Czy można się z niej wycofać?
Jednymi z ważniejszych postanowień umowy deweloperskiej są postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy deweloperskiej, które przewidziane są tylko w określonych przypadkach. Modyfikacja przepisów ustawy deweloperskiej dotyczących odstąpienia o umowy w sposób mniej korzystny dla nabywcy np. polegający na zmniejszeniu jego uprawień lub przyznaniu deweloperowi szerszych możliwości odstąpienia od umowy, zarówno co do wskazania okoliczności, jak i terminów (odpowiednie ich skracanie i wydłużanie) nie może mieć miejsca.
Błędem jest odwoływanie się w treści umowy deweloperskiej do treści przepisów ustawy deweloperskiej. Warunki odstąpienia od umowy powinny być dokładnie opisane w umowie deweloperskiej. Zazwyczaj postanowienie dotyczące odstąpienia od umowy deweloperskiej powielają treść ustawy deweloperskiej.
Sprawdź moją ofertę!
Posiadam wiedzę merytoryczną, popartą doświadczeniem w sporządzaniu i analizowaniu umów deweloperskich. Udzielałam wsparcia zarówno deweloperom, jak i klientom indywidualnym, wykazując się zaangażowaniem oraz skrupulatnością.
Wynagrodzenie za jednorazową konsultację dla klienta indywidualnego wynosi 400 zł brutto. Jest to konsultacja polegająca na godzinnym spotkaniu, podczas którego omawiane są wątpliwości klientów. Konsultacja ta nie obejmuje analizy dokumentów
Z uwagi na fakt, iż umowy deweloperskie są bardzo obszernymi umowami i niezbędne jest ich wcześniejsze przeczytanie oraz wnikliwa analiza wynagrodzenie ustalane jest indywidualnie w rozmowie telefonicznej i mieści w się w widełkach 1.200 zł – 1.500 zł brutto. W ramach tego wynagrodzenia odbywa się również godzinna konsultacja.
Przygotowanie umowy rezerwacyjnej oraz deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego dla dewelopera wyceniane jest indywidualnie i zależy od wielkości inwestycji, etapu inwestycji oraz ilości dokumentów niezbędnych do analizy lub koniecznych do pozyskania.
Zakres usług Kancelarii
Dla dewelopera
- badanie stanu prawnego nieruchomość (due diligence) przed nabyciem nieruchomości
- sporządzenie umowy rezerwacyjnej
- sporządzenie prospektu informacyjnego oraz uproszczonego prospektu informacyjnego
- sporządzenie umowy deweloperskiej oraz przygotowanie kompletu załączników
- wsparcie notariusza wybranego przez dewelopera przy przygotowywaniu umowy deweloperskiej, ewentualnie współpraca kancelarii z notariuszem na stałe współpracującym z Kancelarią.
- wsparcie dewelopera na etapie realizacji umowy deweloperskiej, w tym w szczególności odstąpienia od umowy.
Dla klienta indywidualnego
- kompleksowa analiza umowy deweloperskiej wraz ze wszystkimi załącznikami, w tym w szczególności zgodności postanowień umowy deweloperskiej z prospektem informacyjnym, wraz z omówieniem i wskazaniem ryzyk
- konsultacja, której przedmiotem będzie wyjaśnienie postanowień umowy deweloperskiej, wraz ze wskazaniem i omówieniem ryzyk
- wsparcie klienta na etapie realizacji umowy deweloperskiej i roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej, w szczególności odstąpienia od umowy, kar umownych