Zakup nieruchomości to zawsze duża inwestycja, która wymaga solidnej wiedzy prawniczej oraz finansowej. Kiedy mówimy o nabyciu lokalu obciążonego hipoteką, sytuacja staje się bardziej skomplikowana. Często budzi niepokój nabywcy. Spróbujmy przyjrzeć się takiej sytuacji bliżej. Być może nie jest ona wcale taka straszna.
Opis sytuacji
Bohaterowie: Pośrednik Pan Ryszard, Sprzedający Pan Ksawier
Pan Kaswier popadł w kłopoty finansowe. Dlatego też postanowił sprzedać jedną z należących do niego nieruchomości. Nieruchomości była szalenie atrakcyjna, dogodnie zlokalizowana. Okazało się jednak, że nieruchomość była obciążona hipoteką w wysokości 100.000 zł na rzecz banku X. Pan Ksawier obawiał się, iż hipoteka może zniechęcać potencjalnych inwestorów. Postanowił skorzystać z wsparcia doświadczonego Pośrednika nieruchomości Pana Ryszarda.
Analiza prawna
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które służy do zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności. Najczęściej jest to wierzytelność na rzecz banku, ustanowiona na podstawie umowy kredytu zawartej przy zakupie nieruchomości. Hipoteka ujawniona jest w dziale IV księgi wieczystej.
W przypadku zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką można rozważyć dwa warianty sprzedaży. Pierwszy zakłada spłatę kredytu przed sprzedażą nieruchomości. Wtedy transakcja jest bezpieczna dla kupującego, albowiem nabywa nieruchomość już nieobciążoną.
Drugi wariant zakłada, iż kupujący decyduje się na nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką, a spłata kredytu sprzedającego następuje z środków wpłacanych przez kupującego.
Case study
Pan Ksawier wobec trudnej sytuacji finansowej, w której się znajdował zdecydował się na drugi wariant, który zakłada, iż część ceny zostanie wpłacona do banku celem spłaty kredytu, co pozwoli na podjęcie czynności zmierzających do wykreślenia hipoteki, a druga część ceny trafi do sprzedającego, czyli do Pana Ksawiera.
Wnioski
Pan Ksawier powinien pozyskać zaświadczenie z banku, które będzie zawierało następujące informacje: potwierdzenie zobowiązania kredytowego, wysokość zadłużenia, numer rachunku przeznaczonego do spłaty oraz warunkową zgodę wierzyciela (banku) na wykreślenie hipoteki w przypadku całkowitej spłaty przez kupującego. W takiej sytuacji cena sprzedaży zostaje podzielona na dwie transze – pierwsza zostaje przeznaczona na spłatę zadłużenia kredytowego, natomiast pozostała trafia na rachunek sprzedającego. Taki dokument jest kluczowy dla bezpieczeństwa transakcji.
Czy warto kupować nieruchomości obciążone hipoteką? Zdecydowanie tak, pod warunkiem, że cała procedura zostanie przeprowadzona zgodnie z przepisami i z należytą starannością.
Case study nie stanowi porady prawnej. Pamiętaj każdy przypadek jest inny i wymaga szczegółowego omówienia. Nigdy, ale to przenigdy nie rozstrzygaj swojej sprawy na podstawie treści case study
.
