Sprzedaż nieruchomości wymaga badania stanu prawnego nieruchomości oraz zazwyczaj wymaga szczegółowej analizy dokumentacji. Jednak w przypadku lokali w stosunku, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, transakcje mogą przebiegać inaczej, ponieważ nie zawsze założona jest księga wieczysta. W tym studium przypadku przyjrzymy się procesowi sprzedaży takiego lokalu przez pośrednika nieruchomości.
Opis sytuacji:
Bohaterowie: Pośrednik Pan Ryszard, Sprzedający Pan Ksawier
Klient, Pan Ksawier, był właścicielem lokalu mieszkalnego w stosunku, do którego przysługiwało mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Lokal ten nie posiadał założonej księgi wieczystej, co jest możliwe w przypadku starych spółdzielni. Ważną informacją jest to, iż w sprawie Pana Ksawiera spółdzielnia mieszkaniowa miała uregulowane prawo do gruntu, a zatem nie było przeszkód do założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pan Ksawier zdecydował się na sprzedaż lokalu i zatrudnił do tego celu pośrednika nieruchomości, aby proces przebiegł sprawnie i zgodnie z prawem.
Proces sprzedaży
Pośrednik nieruchomości rozpoczął od weryfikacji dokumentów lokalu oraz jego stanu prawnego. Brak księgi wieczystej wymagał szczegółowej analizy dokumentów dotyczących spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w tym w szczególności pierwotnej i wtórnej podstawy nabycia oraz zaświadczenia ze spółdzielni.
Pośrednik, po uprzednim uzyskaniu zgody Pana Ksawiera, skonsultował się również z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, aby upewnić się, że wszelkie aspekty transakcji będą zgodne z obowiązującymi przepisami.
Kolejnym krokiem było przygotowanie lokalu do sprzedaży, co obejmowało zarówno home staging, jak i profesjonalną sesję zdjęciową, aby atrakcyjnie zaprezentować nieruchomość potencjalnym nabywcom.
Pośrednik zorganizował również spotkania z zainteresowanymi nabywcami, przedstawiając im szczegółowo sytuację prawną lokalu oraz procedury związane z nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W trakcie tych spotkań pośrednik wyjaśnił, że brak księgi wieczystej nie jest przeszkodą w transakcji, pod warunkiem posiadania właściwej dokumentacji.
Wnioski:
Jak zabrać się do sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? Czy te same dokumenty będą wystarczające dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a te same dla spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Oznacza to, iż właścicielem danego mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa, która pozwala właścicielowi tego ograniczonego prawa użytkować oraz rozporządzać mieszkaniem. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywane i podlega dziedziczeniu i egzekucji. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu można założyć księgę wieczystą, o ile prawo do gruntu zostało uregulowane. Co ciekawe, wśród osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można często spotkać się z przeświadczeniem, iż księga wieczysta nie jest im do niczego potrzebna.
Dokumenty wymagane przy spółdzielczym własnościowym prawie bez założonej księgi wieczystej:
zaświadczenie ze spółdzielni o położeniu i powierzchni lokalu, w którym to zaświadczeniu oprócz danych o położeniu lokalu i jego powierzchni powinno znajdować się oznaczenie nieruchomości gruntowej tj. numer księgi wieczystej nieruchomości, na której budynek jest posadowiony;
pierwotna podstawa nabycia – przydział lokalu lub umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawarta miedzy spółdzielnią a jej członkiem;
wtórna podstawa nabycia – takimi dokumentami mogą być umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, orzeczenie sądu stwierdzające nabycie spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia lub inne dokumenty przenoszące to prawo;
zaświadczenie o stanie zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych.
Czy te same dokumenty będą wystarczające dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu a te same dla spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego?
Podstawą oznaczenia domu jednorodzinnego, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest zaświadczenie o powierzchni i położeniu domu jednorodzinnego, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, oraz wypis z rejestru gruntów. Co oznacza, iż dodatkowym dokumentem jest wypis z rejestru gruntów.
Jakie dokumenty trzeba przygotować, aby kupujący mógł sfinansować taką transakcję kredytem?
O wiele łatwiej jest uzyskać kredyt hipoteczny na mieszkanie stanowiące odrębną własność. Jednakże istnieją banki, dla których nie jest to przeszkodą, aby uzyskać kredyt na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego. Poza tym oczywiście sprawdzana jest zdolność kredytowa potencjalnego kredytobiorcy i trzeba dokonać odpowiedniej wpłaty wkładu własnego. Po więcej informacji możesz zgłosić się do Starszego Eksperta Kredytowego – Jacek Koślacz, tel. 885 221 596, e-mail: jacek.koslacz@notus.pl
